État des lieux : le guide complet (entrée, sortie, loi et dépôt)

L'état des lieux est le document le plus sous-estimé d'une location — et celui qui décide, des mois ou des années plus tard, de qui paiera quoi. Rédigé sérieusement, il protège les deux parties. Bâclé, il devient une facture à la sortie pour le locataire, ou une impasse pour le bailleur qui ne peut plus rien prouver.

Ce guide rassemble tout ce qu'il faut savoir, du cadre légal au litige, en s'appuyant systématiquement sur les textes : la loi du 6 juillet 1989, le décret de 2016 qui fixe le contenu du constat, et le Code civil pour ce qui se passe quand le document manque.

Qu'est-ce qu'un état des lieux, juridiquement ?

C'est un constat contradictoire — établi ensemble, par les deux parties ou par un tiers qu'elles mandatent — de l'état du logement à la remise des clés, puis à leur restitution. Il est annexé au bail.

Sa fonction est unique : permettre la comparaison entre l'entrée et la sortie. C'est de cette comparaison, et d'elle seule, que peut naître une retenue sur le dépôt de garantie. Sans point de départ documenté, rien n'est imputable au locataire.

Obligation, conditions de validité, valeur d'un constat électronique, conséquences d'une absence de constat : tout est détaillé dans le cluster cadre légal.

L'état des lieux d'entrée : tout s'y joue

C'est la pièce maîtresse. Un défaut visible à l'entrée mais non consigné deviendra, à la sortie, une dégradation potentiellement à votre charge. À l'inverse, un constat précis rend toute retenue abusive très difficile à soutenir.

Méthode pièce par pièce, relevé des compteurs, photos opposables, délai de dix jours pour rectifier un oubli, posture à tenir face à un logement en mauvais état : voir le cluster état des lieux d'entrée.

L'état des lieux de sortie : le moment de vérité

À la sortie, le constat est comparé à celui d'entrée. C'est là que se décident les retenues — et que naissent la plupart des litiges.

Comparaison entrée/sortie, obligation de propreté, absence de constat, partie qui ne se présente pas, départ anticipé : voir le cluster état des lieux de sortie.

Le dépôt de garantie

Plafonné (un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé), non révisable, il doit être restitué dans le mois suivant la remise des clés si le constat de sortie est conforme — deux mois en cas de retenues justifiées. Au-delà, une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'applique.

Montant, retenues autorisées, cas du meublé et de la colocation, recours : voir le cluster dépôt de garantie.

Vétusté, usure normale, dégradation

C'est le curseur qui décide qui paie. L'usure normale n'est jamais facturable. Seule une dégradation prouvée l'est — et son coût est réduit par la vétusté de l'équipement concerné : un bien ancien ne peut pas être facturé à neuf.

Attention à une idée reçue tenace : la grille de vétusté est facultative. Elle ne s'applique que si les parties l'ont annexée au bail.

Grille, réparations locatives, trous dans les murs, peinture, sols, calcul de l'abattement : voir le cluster vétusté.

Litiges et recours

Un désaccord n'est jamais une impasse. La loi organise une gradation, du plus simple au plus formel : réserve manuscrite au moment de signer, lettre recommandée, commission départementale de conciliation (gratuite), conciliateur de justice, puis juge.

Contester un constat ou une retenue, dépôt non restitué, commissaire de justice, preuves à réunir : voir le cluster litiges et recours.

Combien ça coûte, et qui paie

À l'amiable, l'état des lieux est gratuit. Réalisé par un professionnel, la part que le locataire peut payer à l'entrée est plafonnée au plus petit de ces deux montants : la moitié des honoraires, ou 3,03 € TTC par m² de surface habitable.

Et une règle que beaucoup ignorent : l'état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire. Une clause du bail qui le prévoit est abusive.

Barème, calcul selon la surface, agence, commissaire de justice : voir le cluster prix et tarifs.

Les documents : que doit contenir un constat valable

Aucun formulaire officiel n'est imposé — c'est le contenu qui fait la valeur juridique, pas la mise en page. Un modèle parfait rempli de « bon état » ne vaut rien.

Structure d'un état des lieux conforme, inventaire du meublé, relevé de compteurs, lettre de contestation : voir le cluster modèles et documents.

Selon le type de bien

Les règles changent avec le bien loué : le meublé impose un inventaire du mobilier ; la colocation pose la question de qui signe ; un garage loué seul relève du droit commun ; un local commercial obéit au Code de commerce, pas à la loi de 1989 ; le bail mobilité, lui, interdit le dépôt de garantie.

Voir le cluster par type de bien.

Pour les professionnels

Agences, administrateurs de biens, bailleurs multi-lots : l'état des lieux est une charge opérationnelle lourde, et un point de friction où votre neutralité est contestée — puisque vous êtes le mandataire du bailleur.

Cadre légal de la sous-traitance, coûts, choix d'un prestataire : voir le cluster professionnels.