Le rapprochement entrée/sortie, seul fondement d'une imputation
La loi ne permet au bailleur d'imputer une dégradation au locataire qu'à une condition : pouvoir la démontrer par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. C'est le sens de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que ces deux documents soient établis selon des modalités permettant ce rapprochement, pièce par pièce et élément par élément, conformément au modèle type fixé par le décret n° 2016-382.
Sans ce rapprochement, aucune différence ne peut être établie — et donc aucune retenue ne peut être justifiée. Ce n'est pas l'état du logement à la sortie qui compte en lui-même, mais l'écart mesurable avec son état à l'entrée.
Une tache sur un mur, une porte qui ferme mal, un joint fissuré : rien de tout cela n'est imputable au locataire si l'état des lieux d'entrée ne permet pas de vérifier que ce désordre n'existait pas déjà. La preuve repose sur la comparaison, jamais sur le seul constat de sortie.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2
Ce qui compte comme dégradation imputable (vs usure normale)
Toutes les différences constatées entre l'entrée et la sortie ne sont pas des dégradations. La loi distingue nettement deux notions :
- La dégradation : un dommage anormal, résultant d'un défaut d'entretien, d'un accident ou d'un mauvais usage — un carrelage fissuré par un choc, une moquette brûlée, un joint de douche moisi faute d'aération.
- L'usure normale : l'altération inévitable liée au temps et à un usage raisonnable du logement — peinture ternie, sol patiné par le passage, petits trous de fixation pour des cadres.
Seule la première catégorie est imputable, et uniquement si l'état des lieux d'entrée permet de vérifier qu'elle n'existait pas au départ. La seconde n'est jamais facturable, quelle que soit son ampleur apparente à la sortie.
Entre ces deux catégories, la vétusté vient encore pondérer le montant d'une retenue par ailleurs légitime : plus un équipement est ancien, moins son remplacement peut être facturé à neuf au locataire. Le cluster vétusté et dégradations détaille ces coefficients d'abattement.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
Le rôle décisif de l'état des lieux d'entrée
Tout repose donc sur la qualité de l'état des lieux d'entrée. Pour servir de référence utile des mois ou des années plus tard, il doit décrire l'état de chaque pièce et de chaque équipement avec une précision suffisante pour permettre une comparaison fiable — c'est l'objet même du modèle type fixé par le décret n° 2016-382.
Quand ce document manque — jamais réalisé, perdu, ou trop sommaire pour permettre une comparaison réelle — l'article 1731 du Code civil s'applique : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption simple peut en théorie être renversée par le bailleur, mais elle inverse la charge de la preuve en sa défaveur : c'est à lui de démontrer l'état initial, sans le document qui aurait dû l'établir.
Cette présomption ne joue pas si l'absence d'état des lieux d'entrée résulte d'un obstacle du bailleur lui-même — refus de le réaliser, absence au rendez-vous sans motif. Dans ce cas, l'article 3-2 de la loi de 1989 protège le locataire contre les conséquences d'une carence qui ne lui est pas imputable.
Sans état des lieux d'entrée exploitable, la charge de la preuve bascule presque entièrement du côté du bailleur. En pratique, une retenue devient alors très difficile à justifier — sauf à réunir d'autres preuves (photos datées, devis antérieurs), rarement disponibles.
Sans point de comparaison, pas de retenue possible
Le principe se vérifie aussi à l'autre bout du bail. Si aucun état des lieux de sortie n'est établi, la même logique s'applique en sens inverse : sans second document à comparer au premier, le bailleur ne dispose d'aucune base pour chiffrer une dégradation, et ne peut en principe justifier aucune retenue à ce titre. Le cas est détaillé dans notre guide sur l'absence d'état des lieux de sortie.
Dans les deux cas — entrée ou sortie manquante, ou trop imprécise pour permettre un rapprochement réel — la conséquence est la même : le fondement « dégradations prouvées par comparaison » ne peut être établi, ce qui laisse au bailleur, en pratique, uniquement les impayés de loyers ou de charges comme motif possible. Le détail des trois motifs légaux et de l'obligation de justificatifs chiffrés figure dans notre guide sur les retenues sur le dépôt de garantie.
Si une retenue est malgré tout appliquée sans point de comparaison documenté, elle est contestable dans son intégralité : demande écrite des justificatifs, puis, à défaut de réponse satisfaisante, lettre recommandée et saisine de la commission départementale de conciliation. La marche à suivre est détaillée dans notre guide sur les litiges liés à l'état des lieux.
Ce mécanisme de comparaison est au cœur de tout le dossier de sortie : retrouvez la vue d'ensemble — ménage, délais de restitution, recours — dans notre guide complet de l'état des lieux de sortie.