Le plafond de 3,03 € TTC/m² expliqué
Quand l'état des lieux d'entrée est réalisé par un professionnel (agence, mandataire du bailleur), une part de la facture peut être mise à la charge du locataire. Cette part est encadrée par une règle à deux branches : elle ne peut jamais dépasser le plus petit des deux montants suivants :
- la moitié des honoraires facturés par le professionnel pour l'état des lieux ;
- 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable du logement.
C'est la règle du « plus petit des deux » qui fait tout l'intérêt du calcul : le montant au m² fixe un plafond absolu, mais si la moitié des honoraires réels est inférieure à ce plafond, c'est ce chiffre, plus bas, qui s'applique. Le locataire ne paie jamais le plus élevé des deux — toujours le plus faible.
3,03 €/m² est un maximum, pas un tarif garanti. La part locataire réelle peut être inférieure ; elle ne peut jamais être supérieure, quelle que soit la surface du logement.
Le détail de cette règle, et ses évolutions, sont traités dans le plafond des honoraires d'état des lieux. Pour savoir qui paie quoi selon les situations, direction qui paie l'état des lieux ?.
Exemples chiffrés par surface
Voici ce que donne le calcul, surface par surface, pour un état des lieux d'entrée confié à un professionnel :
Le calcul est mécanique : surface habitable × 3,03 €. Pour un studio de 20 m², la part locataire ne peut donc jamais dépasser 60,60 €. Pour un T2 de 40 m², le plafond monte à 121,20 €. Un T3 de 60 m² plafonne à 181,80 €, et une maison de 90 m² à 272,70 €.
Ces montants sont des maximums absolus. Dans chaque cas, il faut encore vérifier qu'ils ne dépassent pas la moitié des honoraires réellement facturés par le professionnel : si cette moitié est plus basse, c'est elle qui s'impose.
Source : Service-Public — Frais d'état des lieux facturables au locataire
Pourquoi le coût total dépasse souvent la part locataire
C'est le point que le tableau ci-dessus ne montre pas : le plafond au m² ne s'applique qu'à la part du locataire, jamais au coût total de la prestation facturée par le professionnel.
Or, par construction, la part locataire ne peut pas dépasser la moitié des honoraires. Le complément — au minimum une moitié équivalente, souvent davantage — reste à la charge du bailleur. Pour un T3 de 60 m² dont le locataire paie le plafond de 181,80 €, la facture totale du professionnel peut donc largement excéder 363,60 € si les honoraires réels sont supérieurs au double du plafond : rien n'empêche le professionnel de facturer plus, tant que la part locataire, elle, reste bornée.
Le plafond de 3,03 €/m² ne dit rien du prix total de l'état des lieux. Il fixe uniquement ce que le locataire peut, au maximum, être amené à payer — pas ce que coûte la prestation dans son ensemble.
C'est une confusion fréquente, notamment en agence, où les honoraires globaux incluent parfois d'autres prestations liées au bail. Le détail de cette facturation est développé dans le prix de l'état des lieux en agence.
À la sortie, la question ne se pose même plus dans ces termes : quelle que soit la surface, le locataire ne paie rien. Voir le prix de l'état des lieux de sortie.
Ce qui fait varier la facture du professionnel
Le plafond légal ne dépend que de la surface habitable. Le coût réel de la prestation, lui, dépend de facteurs que la loi ne borne pas :
- La surface et le nombre de pièces : un logement plus grand ou plus cloisonné demande davantage de temps de constat, pièce par pièce.
- Le meublé ou le vide : un logement meublé implique de recenser en plus le mobilier et les équipements mis à disposition, ce qui allonge la prestation par rapport à un logement vide.
- Le déplacement : la zone géographique et l'éloignement du professionnel peuvent influer sur le coût final, notamment hors des grandes agglomérations.
- Le canal choisi : agence mandatée par le bailleur, plateforme de tiers neutre à tarif affiché, ou commissaire de justice en cas de désaccord — chacun a sa propre grille tarifaire, sans lien automatique avec la surface seule.
Aucun de ces facteurs ne modifie le plafond légal de la part locataire : ils expliquent seulement pourquoi le coût total de la prestation peut varier d'un logement à l'autre, à surface égale.
Retenez l'essentiel : le tableau par surface donne un plafond, pas un devis. Pour la vue d'ensemble des règles de facturation, revenez au guide des prix de l'état des lieux.