Le dépôt de garantie en bref
Le dépôt de garantie — souvent appelé « caution » par abus de langage — est la somme versée par le locataire à la signature du bail. Il couvre d'éventuels manquements à ses obligations : loyers ou charges impayés, ou dégradations constatées au départ. Son cadre est fixé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Quel montant maximum ?
- Location vide : au maximum un mois de loyer hors charges.
- Location meublée : au maximum deux mois de loyer hors charges.
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Mais s'il figure au bail, son montant est strictement plafonné et ne peut jamais être révisé en cours de bail, même après une augmentation de loyer.
Source : Légifrance — loi n° 89-462, article 22
Les délais légaux de restitution
Le délai démarre à la remise des clés par le locataire — en main propre ou par lettre recommandée. Sa durée dépend d'un seul élément : la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.
Restitution sous 1 mois
Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée — aucune dégradation imputable au locataire — le bailleur dispose d'un mois maximum pour restituer l'intégralité du dépôt.
Restitution sous 2 mois
Si l'état des lieux de sortie révèle des différences justifiant une retenue (réparations, dégradations), le délai est porté à deux mois maximum. Le bailleur doit alors restituer le solde, accompagné des justificatifs des sommes conservées.
C'est l'état des lieux de sortie qui détermine le délai applicable. Un constat précis et photographié, réalisé par un intervenant neutre, protège les deux parties et accélère la restitution.
Source : Service-Public.fr — Restitution du dépôt de garantie
Ce que le bailleur peut retenir
Le bailleur ne peut conserver une partie du dépôt que pour des sommes justifiées et chiffrées. Sont notamment déductibles :
- Les réparations locatives non effectuées par le locataire à son départ.
- Les dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux.
- Les loyers et charges impayés, ainsi que la régularisation annuelle des charges.
Chaque retenue doit s'appuyer sur des devis, factures ou l'état des lieux. À l'inverse, l'usure normale du logement (peinture ternie, moquette tassée, petits trous de fixation) ne peut jamais être facturée au locataire.
Vétusté ≠ dégradation. Une grille de vétusté annexée au bail tranche d'avance les zones grises et évite la quasi-totalité des litiges sur le dépôt.
Source : ANIL — Le dépôt de garantie
Les pénalités de retard
Si le bailleur dépasse le délai légal (1 ou 2 mois), le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité est automatique : le locataire n'a aucune faute à prouver, seul le retard compte.
Source : Service-Public.fr — Pénalités de restitution
Que faire en cas de litige
Si le dépôt n'est pas restitué dans les délais, ou si une retenue vous paraît injustifiée, la résolution se fait par étapes — de la plus simple à la plus formelle.
- Lettre recommandée de mise en demeure au bailleur, rappelant le délai dépassé et la pénalité encourue.
- Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite et souvent suffisante.
- Recours à un conciliateur de justice, gratuit, pour tenter un accord amiable.
- En dernier ressort, saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
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