Les mentions « passe-partout » à bannir
« Bon état », « RAS », « état d'usage » : ces formules reviennent sur une majorité d'états des lieux, par habitude ou par manque de temps. Elles ont pourtant un défaut rédhibitoire : elles ne décrivent rien de vérifiable. Un mur en « bon état » peut désigner une peinture neuve comme une peinture jaunie mais sans trou — la mention ne permet pas de trancher.
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 exige un état des lieux établi de façon contradictoire et détaillé, pièce par pièce et élément par élément. Une mention générique ne satisfait cette exigence qu'en apparence : elle rend le document juridiquement fragile, car rien n'y est objectivement comparable à la sortie.
Remplacez chaque « bon état » par une description factuelle : « peinture blanche, aucune trace », « parquet rayé sous la fenêtre, 10 cm », « poignée de placard desserrée ». Une mention vague ne protège personne — ni le locataire, ni le bailleur.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2
Les équipements qu'on oublie de tester
Le regard s'arrête souvent aux murs, aux sols et aux plafonds — les éléments visibles sans effort. Mais un état des lieux réellement détaillé suppose de faire fonctionner chaque équipement, pas seulement de le regarder. Les oublis les plus courants :
- L'électroménager : four, plaques de cuisson, réfrigérateur — allumés, testés, pas seulement observés à l'arrêt.
- La VMC : sa présence ne suffit pas ; un test rapide (mouchoir plaqué contre la bouche d'aération) vérifie qu'elle aspire.
- Les prises électriques : un défaut de contact ou une prise morte passe inaperçu si rien n'y est branché le jour du constat.
- Les robinets et la robinetterie : ouverture, fermeture, présence de fuites ou de pression insuffisante.
Un équipement non testé à l'entrée, puis trouvé défectueux à la sortie, ouvre un débat impossible à trancher : la panne existait-elle déjà, ou est-elle apparue pendant la location ? Sans mention initiale, le doute profite rarement au locataire.
Le déroulé méthodique pièce par pièce, du général au détail, est repris dans notre checklist de l'état des lieux d'entrée : elle liste, poste par poste, ce qui doit être vérifié en fonctionnement avant de signer.
Signer trop vite, sans avoir tout vu
La troisième erreur est la plus banale, et la plus lourde de conséquences : signer parce que le rendez-vous s'éternise, parce que l'autre partie est pressée, ou simplement parce qu'on suppose que « tout ira bien ». Une fois signé, l'état des lieux fait foi : c'est le document de référence auquel la sortie sera comparée, quel que soit l'état réel du logement le jour de l'entrée.
Prendre le temps d'ouvrir chaque placard, de tester chaque équipement et de photographier chaque défaut n'est pas une formalité superflue — c'est ce qui donne au document sa valeur de preuve. Si un doute subsiste après la signature, la loi laisse une marge de rattrapage : un délai de dix jours pour signaler un oubli, détaillé dans notre guide modifier l'état des lieux d'entrée. Passé ce délai, la correction n'est plus un droit automatique.
Ne signez jamais sous pression. Dix minutes de vérification supplémentaires à l'entrée valent mieux qu'une contestation de plusieurs centaines d'euros à la sortie.
Comment ces erreurs se retournent contre vous à la sortie
Ces trois erreurs partagent un même mécanisme de conséquence : elles privent l'état des lieux d'entrée de sa fonction première, qui est de servir de point de comparaison à la sortie. Or, selon l'article 22 de la loi de 1989, une retenue sur le dépôt de garantie ne peut être fondée que sur une dégradation prouvée par comparaison entre les deux constats — jamais sur une impression ou un forfait. La méthode de ce rapprochement est détaillée dans notre guide comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Le cas le plus radical reste l'absence pure et simple d'état des lieux d'entrée exploitable : l'article 1731 du Code civil présume alors que le locataire a reçu le logement en bon état. Une mention vague produit un effet proche : elle ne permet pas de démontrer qu'un défaut constaté à la sortie n'existait pas au départ, et la charge de la preuve devient très difficile à renverser pour le locataire.
Source : Service-Public.fr — État des lieux d'entrée
À l'inverse, un état des lieux d'entrée précis, testé équipement par équipement et signé en connaissance de cause, protège les deux parties : le locataire d'une retenue injustifiée, le bailleur d'un logement rendu dégradé sans recours. Si une retenue est malgré tout appliquée à la sortie, les motifs légaux qui peuvent la justifier sont détaillés dans notre guide ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie.
Éviter ces pièges ne demande ni expertise juridique ni matériel particulier — seulement de la méthode et du temps le jour du constat. Pour l'ensemble de la démarche, entrée comme préparation, retrouvez notre guide de l'état des lieux d'entrée.