Usure normale, dégradation : deux notions, une seule ligne de partage
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit l'usure normale comme l'altération résultant du temps ou d'un usage raisonnable du logement. Par nature, elle ne dépend pas du comportement du locataire : même occupé avec le plus grand soin, un logement vieillit, se ternit, se patine. Cette usure n'est jamais imputable, quelle que soit son ampleur apparente à la sortie.
La dégradation, à l'inverse, est un dommage anormal : il résulte d'une négligence, d'un accident ou d'un usage abusif du logement, distinct de son simple vieillissement. Elle n'est imputable au locataire qu'à une condition posée par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : être prouvée par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.
L'usure normale se présume ; la dégradation se prouve. Sans comparaison documentée entre l'entrée et la sortie, une trace constatée à la sortie ne peut jamais, à elle seule, être qualifiée de dégradation imputable.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte intégral)
Le test décisif : le temps, ou le comportement ?
Face à une trace constatée sur l'état des lieux de sortie, une seule question compte réellement : cette altération viendrait-elle du temps et d'un usage raisonnable, ou d'une négligence et d'un usage anormal ?
- Si l'altération serait apparue de la même façon chez n'importe quel locataire soigneux, simplement avec les années et un usage quotidien raisonnable → c'est de l'usure normale, non facturable.
- Si elle résulte d'un défaut d'entretien, d'un accident non signalé ou d'un usage manifestement abusif du logement → c'est une dégradation, facturable à condition d'être prouvée par comparaison des deux états des lieux.
L'apparence à la sortie ne tranche jamais seule : un logement occupé dix ans présente naturellement plus de traces qu'un logement occupé un an, sans que cela signifie la moindre négligence. C'est l'origine de l'altération, jamais sa seule visibilité, qui détermine si elle est facturable.
Un logement très marqué à la sortie n'est pas automatiquement un logement dégradé. La question à poser n'est jamais « à quel point est-ce visible ? » mais « d'où cela vient-il : du temps, ou d'un comportement ? »
Exemples tranchés, pièce par pièce
Le test s'applique concrètement, poste par poste. Trois cas illustrent la ligne de partage :
Le sol, au salon ou en chambre
- Usure normale (non facturable) : une moquette tassée par des années de passage, des lés légèrement décolorés aux zones exposées au soleil.
- Dégradation (potentiellement imputable) : une moquette brûlée par une cigarette ou un fer à repasser, ou tachée durablement par un produit renversé et jamais traité.
Les murs, dans toutes les pièces
- Usure normale : une peinture ternie, jaunie ou légèrement passée par la lumière et le temps ; quelques trous de fixation raisonnables pour l'accrochage de cadres.
- Dégradation : une peinture trouée par pans entiers, arrachée, ou des perçages multiples et non rebouchés qui dépassent l'usage raisonnable — un cas détaillé dans notre guide sur les trous, chevilles et fin de bail.
La salle de bain, sur les joints
- Usure normale : un joint de silicone vieilli, légèrement jauni ou durci par le temps et l'humidité normale d'un usage quotidien.
- Dégradation : un joint moisi en profondeur faute d'aération sur toute la durée du bail — un défaut d'entretien qui aggrave une usure qui serait, sinon, restée limitée.
Dans les trois cas, ce qui distingue les deux colonnes n'est jamais l'ampleur de la trace, mais son origine : le temps et un usage raisonnable d'un côté, une négligence ou un comportement anormal de l'autre.
Ce qui n'est jamais facturable — et pourquoi la preuve pèse sur le bailleur
Quelle que soit son apparence à la sortie, l'usure normale reste, par construction, exclue de toute retenue. Elle ne se discute même pas au cas par cas : elle n'entre dans aucun des motifs légaux de retenue, qui se limitent aux réparations locatives non effectuées, aux dégradations prouvées et aux impayés. La liste de ce qui relève de l'entretien courant à la charge du locataire — distinct d'une dégradation — figure dans notre guide sur les réparations locatives.
C'est là le point souvent mal compris : ce n'est pas au locataire de prouver qu'une trace relève de l'usure. C'est au bailleur de prouver le contraire — que l'altération constatée est une dégradation, et non le simple effet du temps. Cette preuve ne peut reposer que sur un rapprochement documenté entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, comme le détaille notre guide sur la comparaison entre état des lieux d'entrée et de sortie. Sans cette comparaison, ou face à un état des lieux d'entrée trop sommaire, la charge de la preuve devient très difficile à assumer pour le bailleur — et la retenue, contestable dans son intégralité, comme l'explique notre guide sur les retenues sur le dépôt de garantie.
Une fois la dégradation reconnue et prouvée, la vétusté vient encore réduire le montant facturable selon l'ancienneté de l'équipement — voir notre guide sur la grille de vétusté. Pour la vue d'ensemble de ces mécanismes, retrouvez notre guide de la vétusté, et en cas de désaccord persistant, notre guide des litiges liés à l'état des lieux.