La logique du calcul : coût des travaux − abattement lié à l'âge = part réellement due
Quel que soit le poste concerné — peinture, sol ou équipement —, le calcul d'une vétusté répond toujours à la même équation :
Part due par le locataire = coût du devis − (coût du devis × taux d'abattement)
Le coût du devis est un montant réel, jamais estimé : un devis ou une facture correspondant précisément à la réparation ou au remplacement nécessaire, comme l'exige l'obligation de justificatifs chiffrés détaillée dans notre guide sur ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie. Le taux d'abattement, lui, dépend uniquement de l'âge réel de l'élément concerné au moment de l'état des lieux de sortie, comparé à sa durée de vie théorique.
Deux inconnues suffisent donc à boucler ce calcul, poste par poste : la durée de vie théorique — avec sa franchise —, et le coefficient d'abattement annuel. Ce sont ces deux inconnues qu'il faut identifier avant tout calcul.
Ce calcul suppose toujours un devis chiffré réel, jamais un forfait estimé. Sans devis ni facture correspondant précisément aux travaux, aucun abattement ne peut être appliqué : il n'y a simplement rien à recalculer.
Étape 1 : identifier la durée de vie théorique et la franchise
La première étape n'est pas un calcul, mais une lecture. Si une grille de vétusté a été choisie d'un commun accord et annexée au bail, elle indique, poste par poste, la durée de vie théorique — le nombre d'années au-delà duquel l'élément est considéré comme entièrement amorti — et la franchise, la période initiale pendant laquelle aucun abattement ne s'applique. Le détail de ces deux notions, avec les valeurs indicatives usuelles, figure dans notre guide sur la grille de vétusté.
Sans grille annexée, ces valeurs ne sont fixées par aucun texte : le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadre le principe de la vétusté, mais ne fixe ni durée de vie théorique, ni franchise, ni coefficient. En l'absence de grille, l'abattement s'apprécie alors au cas par cas, à partir de barèmes indicatifs usuels — c'est précisément ce que nos trois exemples ci-dessous illustrent.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte intégral)
Étape 2 : appliquer le coefficient d'abattement au coût
Une fois la durée de vie théorique et la franchise connues, deux cas se présentent :
- La grille indique directement le coefficient annuel poste par poste (par exemple 14 % par an pour un revêtement de sol) : il suffit de l'appliquer tel quel.
- La grille ne donne que la durée de vie théorique et la franchise : le coefficient annuel se déduit alors en divisant 100 % par le nombre d'années séparant la fin de la franchise de la durée de vie théorique.
Dans les deux cas, le calcul se déroule en trois lignes :
- Années soumises à abattement = âge réel de l'élément − franchise ;
- Taux d'abattement = années soumises à abattement × coefficient annuel (plafonné à 100 %) ;
- Part due = coût du devis − (coût du devis × taux d'abattement).
Au-delà de la durée de vie théorique, l'abattement atteint 100 % : l'élément est considéré comme totalement amorti, et son remplacement ne peut plus être facturé au locataire, quel que soit son état apparent — un cas détaillé dans notre guide sur la vétusté après plusieurs années de location.
Trois exemples complets et chiffrés
Ces trois exemples s'appuient sur des barèmes indicatifs, comparables à ceux d'accords collectifs usuels : ils illustrent la méthode, mais ne remplacent jamais une grille effectivement annexée au bail, ni une appréciation au cas par cas en son absence.
Exemple 1 — Une peinture, murs troués (chambre)
- Durée de vie théorique indicative : 10 ans ; franchise : 2 ans.
- Coefficient annuel = 100 % / (10 − 2) = 12,5 % par an.
- Âge de la peinture à la sortie : 6 ans → années soumises à abattement = 6 − 2 = 4.
- Taux d'abattement = 4 × 12,5 % = 50 %.
- Devis de réfection (murs troués, dégradation prouvée) : 500 €.
- Part due par le locataire = 500 € − (500 € × 50 %) = 250 €.
Le détail poste par poste de ce cas, y compris la distinction avec une simple usure non facturable, figure dans notre guide sur la vétusté de la peinture.
Exemple 2 — Un sol, moquette brûlée (salon)
- Durée de vie théorique indicative : 8 ans ; franchise : 1 an.
- Coefficient annuel indicatif fourni par la grille : 14 % par an.
- Âge de la moquette à la sortie : 6 ans → années soumises à abattement = 6 − 1 = 5.
- Taux d'abattement = 5 × 14 % = 70 %.
- Devis de remplacement (moquette brûlée sur une zone, dégradation prouvée) : 900 €.
- Part due par le locataire = 900 € − (900 € × 70 %) = 270 €.
Ce cas, et la distinction entre une moquette simplement tassée (usure, non facturable) et une moquette brûlée ou tachée (dégradation), sont détaillés dans notre guide sur la vétusté des sols.
Exemple 3 — Un équipement, chauffe-eau en panne
- Durée de vie théorique indicative : 12 ans ; franchise : 2 ans.
- Coefficient annuel = 100 % / (12 − 2) = 10 % par an.
- Âge du chauffe-eau à la panne : 9 ans → années soumises à abattement = 9 − 2 = 7.
- Taux d'abattement = 7 × 10 % = 70 %.
- Devis de remplacement (panne liée à un défaut d'entretien, dégradation prouvée) : 700 €.
- Part due par le locataire = 700 € − (700 € × 70 %) = 210 €.
Avec ce même chauffe-eau âgé de 13 ans au lieu de 9, l'abattement aurait atteint 100 % : sa panne, même liée à un défaut d'entretien, n'aurait ouvert droit à aucune retenue, l'équipement étant déjà considéré comme totalement amorti.
Ce calcul ne vaut, rappelons-le, que pour des barèmes indicatifs ou pour une grille effectivement annexée au bail d'un commun accord : sans cet accord, l'abattement reste dû par principe, mais s'apprécie au cas par cas. Pour la vue d'ensemble de ces mécanismes, retrouvez notre guide de la vétusté, et en cas de désaccord persistant sur le montant obtenu, notre guide des litiges liés à l'état des lieux.