L'obligation d'entretien et de propreté du locataire (article 7)
L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire d'user paisiblement des locaux loués et de les entretenir tout au long du bail. Cette obligation d'entretien courant se prolonge naturellement jusqu'au départ : le logement doit être rendu propre, dans les mêmes conditions d'usage que celles constatées à l'entrée.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives et des menus travaux d'entretien à la charge du locataire — nettoyage des sols, des sanitaires, des équipements de cuisine — qui relèvent de cette même logique : garder le logement en bon état d'usage, sans attendre la sortie pour s'en préoccuper.
L'obligation de propreté n'est pas une option laissée à l'appréciation du locataire au moment du départ : elle découle directement de l'entretien courant qu'impose l'article 7 pendant toute la durée du bail.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7
Le standard de propreté attendu : comparable à l'entrée, pas « comme neuf »
C'est ici que se joue la majorité des désaccords. La loi n'exige pas un logement remis à neuf, mais un logement rendu dans un état comparable à celui constaté lors de l'état des lieux d'entrée, compte tenu de l'usure normale liée au temps d'occupation. Un propriétaire ne peut pas reprocher au locataire l'absence de propreté « d'un logement jamais habité » : le seul point de référence valable est le document signé à l'entrée.
C'est pourquoi la comparaison pièce par pièce entre les deux constats est décisive — nous détaillons la méthode dans notre guide sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie. Sans état des lieux d'entrée précis, il devient difficile pour le propriétaire de prouver qu'un défaut de propreté dépasse l'usure normale.
Le point de comparaison, c'est toujours l'état des lieux d'entrée — jamais un standard neuf ou théorique. Un logement occupé plusieurs années garde des traces d'usage qui ne relèvent pas d'un défaut de ménage.
Les postes scrutés : cuisine, salle de bain, vitres, sols, hotte
Certains postes concentrent l'essentiel des observations lors de l'état des lieux de sortie, parce qu'ils sont à la fois visibles et rapidement salissants en usage courant :
- La cuisine : plaques de cuisson, four, réfrigérateur (dégivré et nettoyé), plans de travail.
- La hotte : filtre à graisse encrassé, souvent le point le plus contesté car il se dégrade vite et se voit immédiatement.
- La salle de bain et les sanitaires : joints, WC, robinetterie, traces de calcaire ou de moisissure.
- Les sols : carrelage, parquet, éventuelles taches ou résidus laissés en évidence.
- Les vitres et rebords de fenêtres, souvent oubliés alors qu'ils sont systématiquement contrôlés.
Un défaut d'entretien sur ces postes, s'il dépasse l'usure normale et s'il est objectivement constaté par comparaison avec l'entrée, peut justifier une retenue — mais chaque poste doit être identifié individuellement, jamais globalisé en un forfait.
La retenue « nettoyage » : conditions, montants, justificatifs obligatoires
Une retenue pour insuffisance de ménage suit exactement le même régime que les autres retenues sur le dépôt de garantie, encadré par l'article 22 de la loi de 1989 : elle doit être chiffrée et justifiée, jamais fixée arbitrairement. Trois conditions cumulatives s'appliquent :
- Un écart réel et constaté entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, sur un poste précis — pas une impression générale de saleté.
- Une facture ou un devis d'une prestation de nettoyage réellement engagée ou nécessaire, proportionnée au défaut constaté.
- L'absence de tout forfait préétabli : une clause de bail imposant un montant fixe pour le ménage de sortie, sans lien avec un dommage réel, est une clause abusive réputée non écrite.
Le mécanisme de retenue proprement dit — montants, pièces à produire, contestation — est détaillé dans notre guide ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie. Précision utile : la saleté n'est pas de la vétusté. Les deux notions se distinguent nettement, comme nous l'expliquons dans le cluster vétusté et dégradations.
Pas de facture, pas de retenue « nettoyage » valable — quelle que soit l'ampleur apparente du défaut d'entretien constaté le jour de l'état des lieux.
Source : Service-Public.fr — Obligations du locataire pendant la location
Faire le ménage avant la remise des clés reste, dans les faits, le moyen le plus simple d'éviter toute discussion sur ce point. Mais si un désaccord survient malgré tout, rappelez-vous la règle : la propreté s'apprécie par comparaison avec l'entrée, et toute retenue doit être chiffrée sur pièce. Ce guide s'inscrit dans notre dossier complet sur l'état des lieux de sortie.