Pas d'état des lieux de sortie = pas de base pour une retenue
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : toute retenue sur le dépôt de garantie doit reposer sur une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Sans ce second document, contradictoire et signé par les deux parties comme l'exige l'article 3-2 de la même loi, il n'existe tout simplement aucun support pour établir qu'une dégradation est survenue pendant la location, et encore moins qu'elle est imputable au locataire.
En pratique, un bailleur qui n'a pas fait établir d'état des lieux de sortie — parce que le rendez-vous n'a pas eu lieu, ou qu'aucun document n'a été signé — se retrouve démuni : il ne peut ni chiffrer une dégradation, ni la dater. Le dépôt de garantie doit alors, en principe, être restitué intégralement, dans le délai d'un mois applicable à un départ sans litige constaté.
Sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur perd son moyen de preuve : il ne peut, en principe, justifier aucune retenue sur le dépôt de garantie, même s'il estime que le logement a été dégradé.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 22
L'articulation avec l'état des lieux d'entrée : ne pas confondre les deux absences
Il ne faut pas mélanger deux situations distinctes. L'absence d'état des lieux d'entrée joue contre le locataire : l'article 1731 du Code civil pose alors une présomption selon laquelle il a reçu le logement en bon état, charge à lui de prouver le contraire s'il conteste une retenue. L'absence d'état des lieux de sortie, elle, produit l'effet inverse : elle prive le bailleur de la possibilité de démontrer qu'une dégradation est apparue en cours de bail.
Le cas le plus complexe reste celui où aucun des deux documents n'existe. La présomption de l'article 1731 continue théoriquement de jouer sur l'état d'entrée, mais sans état des lieux de sortie pour établir une comparaison, le bailleur reste en réalité sans moyen concret de chiffrer une dégradation. Le mécanisme complet de cette comparaison — et ce qui reste imputable dans un sens comme dans l'autre — est détaillé dans notre guide sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Absence d'EDL d'entrée et absence d'EDL de sortie ne se compensent pas : la première joue contre le locataire, la seconde contre le bailleur. Le cadre légal général de la location est rappelé dans notre pilier cadre légal.
Source : ANIL — L'état des lieux, un document essentiel
Qui a intérêt à éviter l'état des lieux de sortie — et pourquoi c'est risqué pour les deux
Un bailleur qui espère facturer des dégradations n'a, en théorie, aucun intérêt à se passer d'état des lieux de sortie : il se prive lui-même de sa seule preuve. À l'inverse, un locataire pressé de partir, ou craignant que le logement ne soit pas rendu impeccable, peut être tenté de ne pas se présenter au rendez-vous — pensant échapper à toute retenue.
Ce calcul est risqué des deux côtés. D'une part, l'absence du locataire ne dispense pas le bailleur de faire constater l'état du logement : il peut recourir à un commissaire de justice pour établir un état des lieux malgré tout, opposable, avec des frais partagés qui peuvent retomber sur la partie absente. D'autre part, un bailleur qui esquive volontairement le rendez-vous s'expose, lui, à devoir restituer l'intégralité du dépôt sans discussion possible, mais aussi à des soupçons de mauvaise foi en cas de litige ultérieur. La situation où une partie ne se présente pas au rendez-vous est détaillée dans notre guide sur le locataire ou le bailleur absent à l'état des lieux de sortie.
Sécuriser sa sortie malgré tout : commissaire de justice et preuves
Que vous soyez locataire ou bailleur, laisser filer l'état des lieux de sortie n'est jamais la meilleure option. La loi prévoit une issue précise en cas de désaccord ou d'absence : à défaut d'accord amiable entre les parties, l'article 3-2 ouvre la voie au recours à un commissaire de justice, dont l'état des lieux dressé s'impose alors aux deux parties, avec des frais partagés par moitié.
À défaut de ce recours formel, quelques réflexes limitent les risques : convoquer l'autre partie par lettre recommandée en fixant une date précise, prendre des photos datées du logement au moment de la remise des clés, et conserver tout échange écrit. Ces éléments ne remplacent pas un état des lieux contradictoire, mais ils peuvent appuyer une contestation devant la commission de conciliation ou le juge en cas de désaccord persistant.
Source : Service-Public.fr — État des lieux et restitution du dépôt de garantie
Dans la majorité des cas, l'absence d'état des lieux de sortie profite donc au locataire — mais elle prive aussi les deux parties d'une protection claire en cas de contestation ultérieure. Mieux vaut, chaque fois que possible, réaliser ce constat dans les règles plutôt que de miser sur son absence.
Ce dossier fait partie de notre guide complet de l'état des lieux de sortie.