État des lieux à Bordeaux

Bordeaux est, parmi les grandes métropoles de l'Ouest, la seule à appliquer un encadrement du niveau des loyers. Cette particularité change la donne pour les bailleurs comme pour les locataires — et rend le sérieux des documents de location, l'état des lieux en tête, encore plus déterminant.

L'encadrement des loyers : Bordeaux fait exception

C'est la spécificité bordelaise à connaître avant toute autre. Depuis le 15 juillet 2022, tout bail signé ou renouvelé à Bordeaux est soumis à l'encadrement du niveau des loyers : un loyer de référence est fixé au m², et le loyer demandé ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 %), sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.

Le dispositif repose sur un arrêté préfectoral renouvelé chaque année. C'est un régime que ne connaissent ni Nantes, ni Toulouse, ni Nice.

Source : Ville de Bordeaux — l'encadrement des loyers à Bordeaux

Source : Préfecture de la Gironde — dispositif d'encadrement des loyers

Le marché locatif bordelais en chiffres

Sur la commune de Bordeaux, l'observatoire local relève un loyer médian compris entre 12,1 et 14,8 €/m² selon les secteurs (données 2024).

Bordeaux est par ailleurs classée en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), ce qui réduit le préavis de départ à un mois en location vide.

Source : Observatoires des loyers — Bordeaux (données 2024)

L'échoppe bordelaise : un bâti qui complique le constat

Bordeaux a une signature architecturale qui a des conséquences très concrètes sur l'état des lieux : l'échoppe. Ces maisons basses de pierre, construites pour l'essentiel entre 1850 et 1914, sont omniprésentes dans des quartiers comme Saint-Augustin, Nansouty ou Caudéran.

Une échoppe n'est pas un appartement, et un constat calqué sur une trame d'appartement passe à côté de l'essentiel :

• des murs en pierre et des enduits anciens, dont l'état d'origine doit être décrit finement pour ne pas être confondu avec une dégradation ;
• une courette ou un jardinet à l'arrière, souvent oublié du constat — alors que son entretien courant incombe au locataire ;
• des menuiseries anciennes et des sols d'origine (tomettes, parquets) dont la vétusté est un enjeu de premier plan à la sortie.

Meublé touristique : une réglementation renforcée

Bordeaux encadre strictement la location meublée touristique : transformer un logement d'habitation en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d'usage, assortie d'une obligation de compensation.

Pour un bailleur, cela signifie que le meublé classique de longue durée reste la voie la plus simple — avec son corollaire : l'inventaire du mobilier, obligatoire, en plus de l'état des lieux.

Source : Ville de Bordeaux — location touristique, guide des propriétaires

Les quartiers de Bordeaux

• Chartrons — ancien quartier des négociants, immeubles de caractère.
• Saint-Michel — populaire et très locatif, autour de la flèche.
• Saint-Pierre — cœur historique, petites surfaces.
• La Bastide — rive droite, en pleine mutation.
• Caudéran — résidentiel, forte densité d'échoppes.
• Nansouty — échoppes également très présentes, familial.

Vos droits : l'essentiel

L'encadrement des loyers est local ; le droit de l'état des lieux, lui, est national et identique partout en France. Nous le détaillons, textes à l'appui :

• Le guide complet de l'état des lieux
• L'état des lieux d'entrée et de sortie
• Vétusté et dégradations : le curseur qui décide qui paie — décisif dans le bâti ancien
• Le dépôt de garantie : délais, retenues, recours