C'est le curseur qui décide qui paie. À la fin d'un bail, presque tous les litiges se ramènent à une seule question : ce que le bailleur constate est-il une dégradation imputable au locataire, ou une usure normale liée au temps ? Et si une réparation est due, à quelle hauteur, compte tenu de l'âge de l'équipement ? Ce guide pose les trois notions, la mécanique de calcul, et renvoie vers le détail poste par poste.
Vétusté, usure normale, dégradation : trois notions à ne pas confondre
- L'usure normale : l'altération inévitable due au temps et à un usage raisonnable. Elle n'est jamais facturable au locataire.
- La dégradation : un dommage anormal, résultant d'un défaut d'entretien, d'un accident ou d'un mauvais usage. Elle est imputable — si elle est prouvée par comparaison des états des lieux.
- La vétusté : l'usure d'un équipement dans le temps, qui vient réduire le montant d'une retenue par ailleurs légitime. Un équipement ancien ne peut être facturé à neuf.
La ligne de partage, avec des exemples tranchés pièce par pièce, est détaillée dans usure normale ou dégradation.
Ces trois notions se combinent : l'usure normale exclut toute retenue ; la dégradation en ouvre une ; la vétusté en réduit le montant. Confondre les trois est la première cause de litige sur le dépôt de garantie.
Ce que dit la loi
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de la loi ALUR, définit la vétusté comme l'usure ou la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal, et prévoit que les parties peuvent convenir d'une grille de vétusté.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte intégral)
La grille de vétusté : à quoi elle sert
Une grille de vétusté fixe, poste par poste (peinture, sols, équipements), une durée de vie théorique, une franchise et un coefficient d'abattement annuel. Elle permet de trancher d'avance les zones grises.
Point essentiel, souvent mal compris : la grille est facultative. Elle ne s'applique que si les parties l'ont choisie et annexée au bail. Son fonctionnement complet est détaillé dans la grille de vétusté.
Réparations locatives : ce que paie le locataire
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives et l'entretien courant à la charge du locataire. Cette liste, rendue lisible par poste, figure dans les réparations locatives.
Comment se calcule la part restant à votre charge
L'arithmétique est simple une fois posée : on part du coût de la réparation, on retire l'abattement lié à l'âge de l'équipement, et le solde seul peut être retenu. La méthode et des exemples chiffrés complets figurent dans calculer la vétusté.
Les postes les plus disputés
Trois postes concentrent l'essentiel des désaccords :
- La peinture et les murs → vétusté de la peinture
- Les sols (moquette, parquet, lino) → vétusté des sols
- Les trous et chevilles laissés par les fixations → trous, chevilles et fin de bail
Après plusieurs années : l'amortissement joue en votre faveur
Passé la durée de vie théorique d'un équipement, l'abattement peut atteindre 100 % : la « remise à neuf » systématique après une longue location n'a pas de fondement. Voir vétusté après plusieurs années de location.
Vétusté et retenue sur le dépôt : le lien
La vétusté n'existe, en pratique, que pour plafonner une retenue. Les motifs de retenue autorisés et l'obligation de justificatifs chiffrés sont détaillés dans ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt.
Ce dossier fait partie de notre guide complet de l'état des lieux. Voir aussi le cluster dépôt de garantie.