Ce que dit la loi du 6 juillet 1989 (art. 3-2)
L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe sans ambiguïté : l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties elles-mêmes, ou par un tiers qu'elles mandatent d'un commun accord. Ce constat doit intervenir à deux moments précis du bail, et à deux seulement : lors de la remise des clés, à l'entrée dans le logement, puis lors de leur restitution, au départ du locataire. Une fois établi, l'état des lieux est annexé au bail : il en devient une pièce à part entière, opposable aux deux parties pendant toute la durée de la location.
Le texte ne laisse pas de place à l'interprétation sur le principe même de l'obligation. Ce qui mérite d'être précisé, en revanche, c'est son champ d'application exact — car tous les baux ne sont pas logés à la même enseigne.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2
Pour quels baux l'état des lieux est-il imposé ?
L'obligation posée par l'article 3-2 vise les baux d'habitation régis par la loi de 1989, c'est-à-dire les logements loués à usage de résidence principale du locataire :
- Les locations vides, régies par le titre I de la loi de 1989 ;
- Les locations meublées, régies par le titre I bis, qui renvoie explicitement à l'article 3-2 pour l'état des lieux.
Dans ces deux cas, à l'entrée comme à la sortie, l'état des lieux contradictoire est une obligation légale, quelle que soit la durée du bail ou le nombre de locataires. La méthode pour le réaliser correctement à l'entrée, pièce par pièce, est détaillée dans notre checklist de l'état des lieux d'entrée.
Certaines situations échappent en pratique à ce formalisme précis. La location saisonnière ou le meublé de tourisme, par nature, ne constituent pas une résidence principale pour l'occupant : elles relèvent d'un régime différent de celui organisé par la loi de 1989, et l'article 3-2 ne s'y applique pas de la même manière. Un état des lieux y reste néanmoins vivement conseillé en pratique, notamment dès qu'un dépôt de garantie est demandé. Plus largement, pour toute location qui sort du strict cadre de la résidence principale, mieux vaut vérifier au cas par cas le régime applicable plutôt que de supposer une transposition automatique de l'article 3-2.
Vide ou meublée, dès lors que le logement est loué comme résidence principale, l'état des lieux d'entrée et de sortie est une obligation légale, non une simple habitude de marché.
Le droit d'exiger un état des lieux contradictoire
Ce que l'article 3-2 organise n'est pas seulement une obligation : c'est aussi un droit que chaque partie peut faire valoir face à l'autre. Ni le bailleur ni le locataire ne peut s'y soustraire unilatéralement, et aucun des deux n'a besoin du consentement de l'autre pour exiger que le constat soit établi dans les règles.
Concrètement, cela signifie que :
- Le bailleur ne peut pas imposer une remise des clés sans état des lieux, même s'il l'estime inutile ou si la confiance avec le locataire semble établie ;
- Le locataire ne peut pas non plus refuser de s'y soumettre, sous prétexte d'un emploi du temps chargé ou d'un simple accord verbal ;
- La présence d'un tiers mandaté et neutre permet de lever tout désaccord sur l'organisation du rendez-vous, sans remettre en cause le caractère contradictoire du document.
Pour être opposable, l'état des lieux doit en outre respecter des conditions de forme précises — écrit, daté, signé, suffisamment détaillé pour permettre une comparaison entrée/sortie. Ces critères de validité sont détaillés dans notre guide état des lieux conforme à la loi ALUR. Nos deux guides pratiques, pour la remise des clés à l'entrée comme pour la restitution à la sortie, détaillent la méthode pour ne rien laisser passer à chacun de ces deux rendez-vous obligatoires.
Que faire si l'autre partie refuse l'état des lieux ?
En pratique, un refus reste rare mais pas exclu : bailleur injoignable le jour du rendez-vous, locataire absent, ou partie qui conteste ouvertement l'utilité du constat. La loi organise une réponse graduée, qui ne laisse démunie aucune des deux parties.
- La mise en demeure. Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception à l'autre partie, rappelant l'obligation posée par l'article 3-2 et fixant une nouvelle date pour l'établissement contradictoire de l'état des lieux.
- Le recours au commissaire de justice. Si la mise en demeure reste sans effet, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), sur simple demande de la partie la plus diligente, sans qu'il soit besoin d'obtenir l'accord de l'autre.
- Le partage des frais. Le coût de cette intervention est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire, quelle que soit la partie à l'origine du refus initial — une règle fixée par l'article 3-2 lui-même.
Ce recours au commissaire de justice reste un dernier ressort, à envisager après une mise en demeure restée infructueuse ; pour situer son coût dans l'ensemble des frais d'un état des lieux, consultez notre cluster prix et tarifs. Et si le désaccord porte non plus sur la réalisation du constat mais sur son contenu ou sur une retenue ultérieure, la marche à suivre est détaillée dans notre dossier litiges d'état des lieux.
Un refus ne bloque jamais durablement le processus : mise en demeure, puis commissaire de justice si besoin, avec des frais partagés par moitié entre les deux parties.
Retenez l'essentiel : oui, l'état des lieux est bien une obligation légale pour toute résidence principale, vide ou meublée, à l'entrée comme à la sortie, et aucune des deux parties ne peut s'y soustraire. En cas d'absence malgré cette obligation, les conséquences sur la preuve sont différentes de celles d'un simple refus ponctuel : elles sont détaillées dans notre guide sur l'absence d'état des lieux. Pour la vue d'ensemble du cadre légal, consultez notre guide du cadre légal de l'état des lieux.