Comment l'agence facture l'état des lieux
Quand une agence immobilière est mandatée pour mettre un logement en location, elle perçoit des honoraires au titre de sa mission : recherche de locataire, constitution du dossier, rédaction du bail, et réalisation de l'état des lieux d'entrée. Une partie de ces honoraires peut être répercutée sur vous, mais uniquement pour certaines prestations, et dans des limites fixées par le décret n° 2014-890.
Pour l'état des lieux spécifiquement, votre part obéit à une règle à deux branches : elle ne peut jamais dépasser la moitié des honoraires facturés par l'agence pour cette prestation, ni 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable — le plus petit des deux montants s'appliquant systématiquement. Le mécanisme de ce plafonnement est détaillé dans le plafond des honoraires d'état des lieux, et le calcul selon la surface dans le prix de l'état des lieux au m². Les règles générales de répartition figurent dans qui paie l'état des lieux ?.
Cette part figure en général au sein d'une ligne globale du bail ou de la facture d'agence, sans toujours être isolée poste par poste. N'hésitez pas à en demander le détail avant de signer.
Le plafond s'applique à l'entrée seulement
Ce plafond ne concerne que l'état des lieux d'entrée. À la sortie, quelle que soit l'agence en charge du dossier, vous ne pouvez vous voir facturer quoi que ce soit : l'état des lieux de sortie reste intégralement à la charge du bailleur, qui règle l'agence au titre de son mandat de gestion.
Une clause de bail, ou une pratique d'agence, qui ferait payer l'état des lieux de sortie au locataire est abusive et réputée non écrite — y compris quand la prestation est réalisée par un professionnel mandaté par le bailleur.
C'est un point souvent mal compris : certains locataires pensent que, l'agence ayant facturé l'entrée, elle facturera symétriquement la sortie. Il n'en est rien. Le détail de cette asymétrie est développé dans le prix de l'état des lieux de sortie.
Source : Service-Public — Frais d'état des lieux facturables au locataire
La question de la neutralité : l'agence représente le bailleur
Reste un point de fond, rarement soulevé : l'agence qui réalise l'état des lieux n'est pas une partie neutre. Juridiquement, elle intervient comme mandataire du bailleur — c'est lui qui la rémunère principalement, et c'est son mandat de gestion (ou de location) qu'elle exécute. Rien d'irrégulier à cela : la loi autorise explicitement le bailleur à se faire représenter par un mandataire pour l'état des lieux.
Mais cette qualité de mandataire pose une question légitime au moment de comparer l'état d'entrée et l'état de sortie du logement, base du calcul des retenues sur le dépôt de garantie. L'agence qui a rédigé le constat d'entrée est fréquemment celle qui établira aussi le constat de sortie, et qui conseillera le bailleur sur les retenues à opérer — sans que rien ne l'oblige, structurellement, à arbitrer en votre faveur en cas de doute sur un point discutable.
Ce n'est pas une accusation de mauvaise foi : la grande majorité des agences réalisent des états des lieux rigoureux. C'est une question de structure — un mandataire d'une seule partie n'a, par construction, aucune obligation de neutralité envers l'autre.
Un intervenant tiers neutre, à l'inverse, n'est mandaté ni par le bailleur ni par le locataire : sa seule mission est de constater l'état du logement, photos horodatées à l'appui, de la même façon quelle que soit la partie qui règle la prestation.
Agence, tiers neutre, commissaire de justice : quel canal pour quel besoin
Trois canaux professionnels coexistent, avec des logiques différentes :
- L'agence, mandataire du bailleur, intervient dans le cadre normal de la location — pratique quand elle gère déjà le bien, mais avec la question de neutralité vue plus haut.
- L'intervenant tiers neutre n'est mandaté par aucune des deux parties : il constate, sans arbitrer en faveur de l'une ou de l'autre, à un tarif affiché à l'avance.
- Le commissaire de justice n'intervient qu'en cas de blocage avéré — refus de signer, absence, désaccord persistant — à un tarif réglementé, partagé en principe par moitié entre bailleur et locataire. Le détail de cette procédure figure dans l'état des lieux par commissaire de justice.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte intégral)
Pour les agences et gestionnaires souhaitant externaliser cette prestation à un tiers neutre plutôt que de la réaliser en interne, notre pilier professionnels de l'immobilier détaille les formules disponibles. Pour la vue d'ensemble des tarifs d'état des lieux, revenez au guide des prix.