Le plafond en vigueur : 3,03 € TTC par m² de surface habitable
Quand l'état des lieux d'entrée est réalisé par un professionnel — agence, mandataire du bailleur — une partie de ses honoraires peut être mise à la charge du locataire. Cette part n'est pas libre : elle est plafonnée à 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable du logement.
Concrètement, pour un logement de 50 m², la part maximale théoriquement facturable au locataire au titre de ce seul critère est de 151,50 € (50 × 3,03 €). Le mot « théoriquement » compte : ce montant au m² n'est que l'une des deux bornes du calcul, comme on le voit plus bas.
Ce montant s'applique uniquement à l'entrée. Le prix de l'état des lieux selon la surface exacte de votre logement est détaillé, exemples chiffrés à l'appui, dans le prix de l'état des lieux au m².
La règle du « plus petit des deux »
Le plafond au m² ne se lit jamais seul. La loi encadre la part du locataire par le plus petit de deux montants :
- la moitié des honoraires facturés par le professionnel pour l'état des lieux ;
- 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable.
Le locataire ne paie jamais le plus élevé des deux : toujours le plus faible. Reprenons le logement de 50 m² : si le professionnel facture 200 € d'honoraires au total, la moitié s'élève à 100 €. C'est ce chiffre — inférieur au plafond au m² de 151,50 € — qui s'impose, et non l'inverse.
Le montant au m² n'est qu'un plafond maximal. Si la moitié des honoraires réels est plus basse, c'est elle qui détermine la part locataire — jamais le plafond au m² pris isolément.
Cette double contrainte protège le locataire y compris face à des honoraires globaux élevés. Le détail de la répartition entre bailleur et locataire, y compris les cas où le professionnel est mandaté par l'un ou par l'autre, est traité dans qui paie l'état des lieux ?
Pourquoi tant de pages citent encore « 3 €/m² »
Si vous avez déjà lu que le plafond était de « 3 € par m² », ce n'est pas une erreur inventée : c'était bien le montant en vigueur à une date antérieure. Le mécanisme des plafonds d'honoraires d'état des lieux repose sur un montant revalorisé périodiquement, et non figé une fois pour toutes.
Le problème, c'est que l'indexation ne fait pas l'actualité grand public : elle passe inaperçue, et de nombreux articles publiés il y a plusieurs années n'ont simplement jamais été mis à jour. Résultat, le chiffre arrondi de « 3 € » continue de circuler, alors que le montant applicable aujourd'hui est 3,03 € TTC/m².
Cet écart, minime en apparence, n'est pas anodin : sur un logement de 60 m², il représente près de deux euros de différence sur le calcul du plafond. Peu, mais suffisant pour qu'un professionnel de bonne foi, se fiant à une page obsolète, facture un montant légèrement erroné.
Source : Service-Public — Frais d'état des lieux facturables au locataire
Notre conseil : ne retenez pas un chiffre en euros comme une donnée figée. Le plafond exact, à la date où vous lisez cet article, doit toujours être vérifié sur la fiche officielle de Service-Public.fr — c'est la seule source qui reflète la revalorisation en cours.
Les conditions pour que le plafond s'applique
Le plafond de 3,03 €/m² ne joue pas dans toutes les situations. Trois conditions cumulatives déterminent s'il s'applique :
- Un professionnel doit réaliser l'état des lieux d'entrée. Si bailleur et locataire font l'état des lieux eux-mêmes, à l'amiable, la prestation est gratuite : il n'y a pas d'honoraires, donc pas de plafond à appliquer.
- Il doit s'agir de l'entrée, jamais de la sortie. L'état des lieux de sortie ne peut être facturé au locataire en aucun cas, quel que soit le montant ou la surface — voir le prix de l'état des lieux de sortie.
- Le professionnel doit facturer des honoraires identifiables. C'est notamment le cas en agence, où les honoraires liés au bail incluent une ligne état des lieux — voir le prix de l'état des lieux en agence.
Hors de ces conditions, le plafond n'a simplement pas d'objet : soit la prestation est gratuite, soit elle n'est, par nature, jamais à la charge du locataire.
Retenez l'essentiel : 3,03 € TTC/m² est le plafond en vigueur, pas 3 €. Il ne s'applique qu'à l'entrée, qu'à la part locataire, et seulement si elle est aussi inférieure à la moitié des honoraires facturés. Pour la vue d'ensemble des règles de facturation, revenez au guide des prix de l'état des lieux.