Pourquoi l'inventaire est obligatoire en meublé
Un logement ne devient pas « meublé » parce que le bail le qualifie ainsi : il doit réellement comporter un mobilier suffisant pour qu'un locataire puisse y dormir, cuisiner et vivre convenablement dès son arrivée. C'est ce mobilier minimal que fixe le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, pris en application de la loi du 6 juillet 1989. Cette même loi impose qu'un inventaire du mobilier, établi contradictoirement entre bailleur et locataire, soit annexé au contrat de location meublée — exactement comme l'état des lieux l'est pour le logement lui-même.
Cette formalité n'est pas cosmétique. Le régime du meublé diffère radicalement de celui de la location vide : durée de bail d'un an renouvelable (neuf mois pour un étudiant) contre trois ans, préavis raccourci, dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer contre un seul. Ces règles plus souples pour le bailleur ont pour contrepartie l'obligation de fournir un mobilier réel et vérifiable.
En cas de litige, un locataire peut demander au juge la requalification du bail meublé en bail de location vide si le logement ne comporte pas, dans les faits, les équipements listés par le décret. Sans inventaire signé à l'entrée, impossible de prouver que le mobilier était bien présent dès le départ : le doute profite alors à celui qui conteste la qualification du bail, avec à la clé un retour aux règles de la location vide — durée, préavis et dépôt de garantie compris.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte intégral)
La liste des équipements obligatoires (décret n° 2015-981)
Voici la liste complète, telle que fixée par le décret. Chaque poste doit être présent et fonctionnel pour que le logement conserve sa qualification de meublé :
- Une literie comprenant couette ou couverture ;
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux occultants ou volets) ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur ;
- Un congélateur, ou à défaut un compartiment à congélation ;
- De la vaisselle en nombre suffisant pour les occupants ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table ;
- Des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (par exemple un aspirateur si le sol est recouvert de moquette).
Chaque logement doit comporter au moins un exemplaire de chaque poste, en état de fonctionnement. Un four à micro-ondes remplace valablement un four classique ; un compartiment à congélation intégré au réfrigérateur remplace valablement un congélateur séparé. En revanche, l'absence pure et simple d'un poste — pas de table, pas de rideaux dans la chambre — n'est jamais anodine : c'est précisément ce type de manque qui expose à une contestation de la qualification meublée.
Comment décrire chaque élément
La liste légale dit quoi doit être présent ; elle ne dit rien de comment le décrire. C'est pourtant là que se joue la valeur probante de l'inventaire, exactement comme pour l'état des lieux du logement lui-même. Pour chaque équipement, reprenez cette structure à cinq champs :
- Désignation : le nom de l'élément (ex. « réfrigérateur ») ;
- Quantité : le nombre d'unités (ex. « 6 assiettes plates, 6 assiettes creuses ») ;
- Marque / caractéristique utile : à mentionner surtout pour l'électroménager ou le mobilier de valeur, pas obligatoire mais très utile en cas de désaccord ;
- État à l'entrée : une description factuelle, jamais « bon état » ;
- État à la sortie : la même ligne, remplie en fin de bail pour comparaison directe.
Concrètement, cela donne par exemple : « Réfrigérateur — 1 unité, marque Whirlpool, joint de porte fendu sur environ 5 cm côté charnière, intérieur propre, thermostat fonctionnel ». Une telle ligne permet, à la sortie, de vérifier si le joint s'est encore dégradé ou si un dommage nouveau est apparu. À l'inverse, « réfrigérateur en bon état » ne permet aucune comparaison sérieuse neuf ou douze mois plus tard : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent s'appuyer dessus pour justifier quoi que ce soit. La structure complète attendue pour l'état des lieux du logement — au-delà du seul mobilier — est détaillée dans notre guide sur le modèle d'état des lieux. Certains types de biens (studio meublé, colocation meublée) appellent des adaptations propres, que nous détaillons dans états des lieux par type de bien.
L'annexer, le signer, et le comparer à la sortie
Une fois rédigé, l'inventaire suit le même sort que l'état des lieux : il doit être daté et signé par le bailleur et le locataire, en autant d'exemplaires que de parties, puis annexé au contrat de bail. Un inventaire non signé, ou rédigé unilatéralement par une seule partie, perd une grande partie de sa valeur en cas de contestation : la loi impose une démarche contradictoire, faite ensemble, pas un document imposé après coup.
À la sortie, la logique est strictement symétrique à celle du logement : on reprend l'inventaire d'entrée poste par poste et on vérifie ce qui a changé. La méthode à dérouler, dans le même ordre qu'à l'entrée, est celle que nous détaillons dans la checklist de l'état des lieux de sortie. Un élément manquant ou dégradé au-delà de l'usure normale peut alors justifier une retenue sur le dépôt de garantie, dont le régime propre au meublé — plafond de deux mois, provision de charges en copropriété — est expliqué dans le dépôt de garantie en meublé.
Un inventaire bien écrit ne demande aucun outil particulier : juste la liste ci-dessus, remplie honnêtement et signée à deux. Pour resituer ce document dans l'ensemble des modèles utiles à un état des lieux, retrouvez notre dossier modèles, checklists & outils.