Un régime distinct : le Code de commerce, pas la loi de 1989
Premier réflexe à corriger : la loi du 6 juillet 1989, qui impose l'état des lieux pour les logements loués comme résidence principale, ne s'applique pas au bail commercial. Son champ d'application est le logement — vide ou meublé — et rien d'autre ; le cadre général de cette loi et son fonctionnement pour le logement sont détaillés dans notre guide du cadre légal.
Le bail commercial, lui, relève du Code de commerce. C'est ce texte, et lui seul, qui organise les rapports entre bailleur et preneur pour un local à usage commercial, industriel ou artisanal : durée, renouvellement, loyer, et — depuis une réforme précise — état des lieux. Un commerçant qui chercherait la règle applicable dans la loi de 1989 ferait fausse route : elle ne le concerne tout simplement pas.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (régime des baux d'habitation, pour comparaison)
L'obligation depuis la loi Pinel : état des lieux à l'entrée et à la sortie
Avant 2014, le Code de commerce restait silencieux sur l'état des lieux en bail commercial : rien n'obligeait à en établir un, même si la pratique le recommandait déjà. La loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) a mis fin à cette zone grise en introduisant l'article L145-40-1 du Code de commerce, qui pose une règle désormais sans ambiguïté : un état des lieux est établi contradictoirement lors de la prise de possession des locaux, puis à nouveau lors de leur restitution, et il est joint au contrat de bail.
Cette double obligation — entrée et sortie — reproduit, dans son principe, la logique déjà connue du logement : un même document, établi aux deux bornes du bail, pour objectiver l'état du bien avant que le preneur ne s'installe et au moment où il rend les clés. Pour les gestionnaires de locaux professionnels ou les enseignes multi-sites, cette systématisation méthodique est d'ailleurs un des sujets traités dans notre guide dédié aux professionnels de l'état des lieux.
Depuis la loi Pinel de 2014, l'état des lieux n'est plus une option en bail commercial : il est obligatoire à l'entrée et à la sortie, et doit être annexé au bail — l'article L145-40-1 du Code de commerce est le texte qui le prévoit.
À défaut d'état des lieux : la présomption qui joue contre le preneur
Que se passe-t-il si aucun état des lieux n'a été établi, malgré l'obligation ? Le Code de commerce ne prévoit pas de nullité du bail, mais la conséquence est bien réelle et se joue sur le terrain de la preuve. L'article 1731 du Code civil pose en effet une présomption simple : à défaut d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Au moment de la restitution, c'est donc à lui de démontrer que telle dégradation existait déjà à son entrée — une preuve souvent difficile à rapporter des années plus tard, notamment pour un local commercial qui a connu plusieurs aménagements successifs.
L'article L145-40-1 du Code de commerce apporte toutefois un tempérament : la partie qui a empêché l'établissement de l'état des lieux ne peut invoquer cette présomption à son profit. Un bailleur qui se serait dérobé au rendez-vous d'entrée, par exemple, ne pourrait pas ensuite s'appuyer sur la présomption de bon état pour reprocher au preneur des dégradations à la sortie. Cette logique n'est pas sans rappeler celle qui prévaut pour le logement, où l'absence d'état des lieux produit des effets comparables sur la charge de la preuve. Et comme en matière de logement, lorsque les parties ne s'entendent pas sur l'organisation du constat, le recours à un commissaire de justice reste une option pour sécuriser un document contradictoire, opposable aux deux parties.
Ce qui est en jeu : charges de remise en état, travaux, restitution du local
Ces enjeux de preuve ne sont pas théoriques en bail commercial : ils se traduisent concrètement en euros au moment de la restitution du local. Un preneur qui exploite un commerce transforme presque toujours les lieux — cloisons, revêtements, enseignes, installations techniques liées à son activité. Sans état des lieux d'entrée précis, impossible de distinguer ce qui relevait de l'état initial du local de ce que le preneur y a lui-même ajouté ou dégradé au fil de l'exploitation.
C'est tout l'enjeu des clauses de remise en état que l'on retrouve dans la plupart des baux commerciaux : à la sortie, le bailleur peut exiger que le local soit restitué dans l'état décrit à l'entrée, déduction faite de l'usure normale. Sans référence fiable, cette discussion tourne vite au rapport de force — et c'est précisément ce qu'un état des lieux contradictoire, établi aux deux bornes du bail par un tiers neutre, permet d'éviter.
Retenez l'essentiel : le bail commercial obéit à son propre texte, le Code de commerce, distinct de la loi de 1989 réservée au logement. Depuis la loi Pinel, l'état des lieux y est obligatoire à l'entrée comme à la sortie, annexé au bail — et son absence fait jouer une présomption qui expose le preneur, sauf si le bailleur lui-même a empêché son établissement. Pour la vue d'ensemble des règles selon le bien loué, consultez notre guide de l'état des lieux par type de bien.