L'intérieur : les mêmes règles, mais plus de surface
Sur le fond, l'état des lieux d'une maison n'obéit à aucune règle différente de celui d'un appartement : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2, impose la même description suffisamment détaillée pour permettre la comparaison à la sortie, et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le même modèle type de document. Ce qui change, c'est le volume : plusieurs niveaux, davantage de pièces, parfois des combles ou une buanderie intérieure. Chaque pièce se contrôle selon la même méthode que dans un appartement — murs, sols, plafonds, menuiseries, prises testées une à une — comme nous le détaillons pièce par pièce dans notre checklist de l'état des lieux d'entrée.
Cette surface plus importante a une conséquence pratique directe : il faut prévoir plus de temps de visite, et refuser tout raccourci du type « rez-de-chaussée en bon état » qui engloberait plusieurs pièces sous une mention unique. Si la maison est louée meublée, un inventaire du mobilier doit en outre être annexé au constat — le régime applicable est détaillé dans notre guide sur l'état des lieux d'une location meublée.
Plus de pièces ne veut pas dire moins de détail par pièce. Chaque niveau, chaque annexe intérieure (buanderie, combles aménagés, cellier) doit recevoir une description aussi précise qu'une chambre ou un salon.
Le jardin et les extérieurs : terrain, clôture, portail, terrasse, arrosage
C'est là que les trames standard décrochent. Un jardin privatif fait pourtant partie intégrante du logement loué et doit être décrit au même titre que l'intérieur :
- État du terrain : pelouse, massifs, arbres et arbustes déjà plantés, présence de mauvaises herbes envahissantes.
- Clôture et portail : hauteur, matériau, état des panneaux ou du grillage, fixation des poteaux, jeu ou affaissement.
- Terrasse : nature du revêtement (dalles, bois, béton), fissures, désaffleurement, évacuation des eaux de pluie.
- Système d'arrosage : arrosage automatique ou simple robinet extérieur, fonctionnement testé sur place, pression.
- Éclairage extérieur et boîte aux lettres : fonctionnement, fixation, état de la serrure.
L'entretien courant du jardin — tonte, taille des haies, désherbage — est une réparation locative à la charge du locataire pendant toute la durée du bail, au même titre que le rebouchage d'un trou de cheville à l'intérieur ; les gros travaux (abattage d'un arbre malade, réfection d'une clôture vétuste, remplacement du système d'arrosage), eux, restent à la charge du propriétaire. La liste complète, catégorie par catégorie, est détaillée dans notre guide sur les réparations locatives à la charge du locataire.
Cave, garage attenant, dépendances : le risque humidité
Les dépendances d'une maison — cave, buanderie, garage attenant, cellier — concentrent un risque spécifique : l'humidité. Contrairement à une pièce de vie chauffée en continu, ces espaces sont souvent peu ventilés et peu visités, ce qui retarde la détection d'un problème.
À l'entrée, chaque dépendance doit être décrite avec la même rigueur qu'une pièce principale : traces d'humidité sur les murs et le sol, odeur de moisi, état des joints, présence ou non d'une aération ou d'une VMC, fonctionnement de l'éclairage. Le garage attenant à la maison, loué avec elle dans le même bail, suit ce même régime — à distinguer du garage loué seul, indépendamment du logement, dont le régime juridique diffère et que nous détaillons dans notre guide sur l'état des lieux d'un garage ou d'un parking.
C'est précisément sur ces pièces peu chauffées qu'émerge, à la sortie, la question de la vétusté : une trace d'humidité apparue en cours de bail relève-t-elle d'un défaut d'entretien, d'un vice de construction, ou de l'usure normale du bâti ? La réponse dépend directement de la précision du constat d'entrée, seul point de comparaison possible — nous détaillons cette frontière dans notre guide de la vétusté.
Une cave ou un garage « non visité » à l'entrée ne pourra pas servir de référence à la sortie. Décrivez-les avec la même précision qu'une chambre, odeurs et traces au sol compris.
Équipements spécifiques : chaudière, fosse septique, portail motorisé
Une maison individuelle embarque souvent des équipements absents d'un appartement standard : chaudière indépendante, fosse septique en l'absence de tout-à-l'égout, portail ou volets motorisés. Le décret n° 2016-382 impose de décrire l'état de fonctionnement des équipements, pas seulement leur présence visuelle — un principe qui prend ici tout son sens.
- Chaudière : mise en marche devant les deux parties, date du dernier entretien annuel, présence du carnet d'entretien.
- Fosse septique : accès au regard, date de la dernière vidange si connue, absence d'odeur ou de débordement visible.
- Portail et volets motorisés : télécommande fonctionnelle remise au locataire, fermeture complète testée, bruit anormal du moteur.
Chaque test doit être fait devant témoin, à l'entrée comme à la sortie, et non simplement affirmé sur la foi d'une déclaration verbale : c'est ce contradictoire qui rend le constat opposable en cas de panne ultérieure.
Une maison ne se limite jamais à ses murs intérieurs : jardin, clôture, cave et garage attenant en font partie au même titre, et c'est souvent là que se jouent les plus grosses retenues de fin de bail. Ce guide s'inscrit dans notre dossier sur l'état des lieux par type de bien, qui renvoie aussi à notre guide complet de l'état des lieux d'entrée.