L'état des lieux n'est pas une simple formalité administrative : c'est un document dont la valeur juridique est encadrée, texte par texte, par la loi du 6 juillet 1989 et ses décrets d'application. Savoir ce que la loi impose réellement — et ce qu'elle n'impose pas — est la meilleure protection, que vous soyez bailleur ou locataire. Ce guide pose le socle légal, et renvoie vers le détail de chaque question.
L'état des lieux est-il obligatoire ?
C'est la première question, et la réponse dépend du type de bail. Pour une location à usage de résidence principale, l'état des lieux est établi contradictoirement lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution, et il est annexé au bail. Son champ d'application exact — et les baux qui y échappent — est détaillé dans l'état des lieux est-il obligatoire ?.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2
Les conditions de validité du document
Un état des lieux ne vaut que s'il respecte une forme précise : établi de manière contradictoire, écrit, daté, signé par les deux parties, et suffisamment détaillé pour permettre la comparaison entrée/sortie. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en fixe le contenu et le modèle type. Ce qui rend un constat non probant est détaillé dans état des lieux conforme à la loi ALUR.
Un état des lieux imprécis n'est pas seulement inutile : il est juridiquement fragile. Une mention globale (« bon état ») ne permet aucune comparaison, donc ne fonde aucune retenue.
Qui paie l'état des lieux ?
À l'amiable, l'état des lieux est gratuit. Réalisé par un professionnel, une part peut être mise à la charge du locataire à l'entrée — plafonnée, et jamais supérieure à celle du bailleur — tandis que la sortie ne lui est jamais facturable. Les montants et les cas particuliers sont traités dans le cluster prix et tarifs.
Absence d'état des lieux : les présomptions du Code civil
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil) — une présomption simple, qui tombe si le bailleur a lui-même fait obstacle à l'établissement du constat. Le mécanisme complet, et comment le renverser, figure dans absence d'état des lieux : quelles conséquences ?.
Vétusté, dégradations, réparations locatives : qui assume quoi
La loi distingue l'usure normale (jamais facturable) de la dégradation (imputable au locataire), et la vétusté vient réduire le montant d'une retenue légitime. Ce curseur, qui décide qui paie quoi, est traité dans le cluster vétusté et dégradations.
Papier ou électronique : même valeur juridique ?
Un état des lieux dématérialisé, signé électroniquement, a la même force probante qu'un document papier, dès lors que le signataire est identifiable et l'intégrité du document garantie (article 1366 du Code civil). Les conditions exactes — et ce qui distingue une signature électronique valable d'un simple paraphe au doigt — sont détaillées dans la valeur juridique de l'état des lieux électronique.
En cas de désaccord : les recours
Si les parties ne s'accordent pas — refus de signer, absence au rendez-vous, contestation d'une retenue —, la loi organise une gradation : réserve à la signature, lettre recommandée, commission départementale de conciliation, puis juge. Le parcours complet est détaillé dans le cluster litiges et recours.
Ce dossier fait partie de notre guide complet de l'état des lieux. Pour la pratique, voyez les clusters entrée et sortie.