État des lieux à Toulouse

Toulouse concentre deux moteurs qui font tourner son marché locatif à un rythme peu commun : le deuxième bassin universitaire de France et un pôle aéronautique de premier plan. Résultat : des baux courts, des relocations fréquentes, et un état des lieux qui revient bien plus souvent qu'ailleurs sur la table.

Le marché locatif toulousain en chiffres

Toulouse est massivement locative : 65,8 % des résidences principales sont occupées par des locataires (186 503 ménages, dont 37 412 en logement social).

L'observatoire local des loyers, piloté par l'agence d'urbanisme, relève un loyer médian de 12,0 €/m² en 2024, porté à 12,5 €/m² dans l'enquête la plus récente. L'écart entre le centre et la périphérie est net : environ 12,7 €/m² en hypercentre contre 11,1 €/m² en périphérie.

En valeur absolue, cela donne des repères simples et vérifiables :

Source : Observatoire local des loyers de l'agglomération toulousaine (AUAT) — enquête 2025

Source : INSEE — Dossier complet, commune de Toulouse (RP2023)

Pas d'encadrement des loyers, mais une zone tendue

Contrairement à Bordeaux, Toulouse n'applique pas l'encadrement du niveau des loyers : il n'existe pas de loyer de référence plafonné au m². Le bailleur fixe librement le loyer du premier bail.

Toulouse est en revanche classée en zone tendue, ce qui emporte deux effets :

• le préavis de départ est réduit à un mois en location vide ;
• l'évolution du loyer à la relocation est plafonnée (le loyer du nouveau locataire ne peut, en principe, excéder celui du précédent).

Un marché étudiant qui accélère tout

Avec un bassin universitaire de l'ordre de 120 000 étudiants, Toulouse voit son marché locatif rythmé par le calendrier académique. Les conséquences sur l'état des lieux sont directes :

Des constats concentrés sur quelques semaines. Entre fin juin et début septembre, les entrées et sorties s'enchaînent. C'est la période où l'on bâcle — et où les litiges de dépôt de garantie se fabriquent.

Beaucoup de petites surfaces et de colocations. Le T1 et le T2 dominent l'offre étudiante. En colocation, la question de savoir qui signe l'état des lieux et qui récupère quoi au départ d'un colocataire devient centrale.

Beaucoup de meublés. Le meublé impose un inventaire du mobilier en plus du constat classique — une pièce que l'on oublie régulièrement, et sans laquelle le bail peut être requalifié.

Les quartiers de Toulouse

• Capitole — hypercentre, petites surfaces, loyers au m² les plus élevés.
• Carmes — historique et très prisé, forte demande.
• Saint-Cyprien — rive gauche, en pleine valorisation.
• Minimes — au nord, résidentiel et accessible.
• Compans-Caffarelli — proche des écoles et du centre d'affaires.
• Rangueil — secteur universitaire et hospitalier, très étudiant.

Vos droits : l'essentiel

Le droit de l'état des lieux est national : il est identique à Toulouse et partout ailleurs. Nous le détaillons intégralement, textes à l'appui :

• Le guide complet de l'état des lieux
• L'état des lieux d'entrée et de sortie
• L'état des lieux en colocation et en meublé
• Le dépôt de garantie : délais, retenues, recours