La présomption de bon état de l'article 1731 : ce qu'elle signifie
L'article 1731 du Code civil pose une règle simple dans son principe, mais lourde de conséquences : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée en bon état de réparations locatives ». Concrètement, en l'absence de document daté et signé décrivant l'état du logement à l'entrée, la loi considère que le locataire a pris possession d'un bien en bon état.
L'effet pratique se révèle surtout à la sortie. Sans point de comparaison contractuel, toute dégradation constatée au départ risque d'être imputée au locataire, faute pour lui de pouvoir démontrer qu'elle existait déjà avant son arrivée. La charge de la preuve s'inverse ainsi à son détriment : ce n'est plus au bailleur de prouver que le locataire est responsable, c'est au locataire de prouver qu'il ne l'est pas.
Sans état des lieux d'entrée, la loi présume que le logement a été reçu en bon état. En cas de litige à la sortie, c'est donc au locataire de démontrer, preuves à l'appui, qu'une dégradation constatée préexistait à son entrée dans les lieux.
Cette obligation d'établir un état des lieux contradictoire à la remise des clés est au cœur du dispositif légal ; ses conditions de forme et son champ d'application sont détaillés dans notre guide l'état des lieux est-il obligatoire ?.
Source : Service-Public.fr — État des lieux d'entrée
Une présomption simple, pas absolue : comment la renverser
Il faut lever une confusion fréquente : l'article 1731 n'installe pas une vérité juridique intangible. C'est une présomption simple, c'est-à-dire susceptible de preuve contraire — par opposition à une présomption irréfragable, qui ne pourrait jamais être combattue. Le locataire qui conteste une dégradation qui lui est imputée n'est donc pas démuni : il peut, et doit, rassembler des éléments de preuve alternatifs pour démontrer l'état réel du logement au moment de son entrée.
Plusieurs types de preuves peuvent utilement combattre la présomption :
- des photos ou vidéos datées, prises dès la remise des clés, montrant l'état du logement pièce par pièce ;
- des témoignages de tiers présents lors de l'emménagement (déménageurs, proches, voisins) ;
- des échanges écrits avec le bailleur mentionnant l'état du logement (courriels, SMS, courrier recommandé signalant une anomalie constatée à l'arrivée) ;
- un constat d'huissier ou de commissaire de justice, si le locataire a pris l'initiative d'en solliciter un dès son entrée dans les lieux.
Plus ces éléments sont précis, datés de manière fiable et rassemblés rapidement après l'entrée dans les lieux, plus ils ont de poids pour renverser la présomption devant un juge ou une commission de conciliation.
La présomption de l'article 1731 se combat par la preuve contraire : photos datées, témoignages, écrits échangés avec le bailleur. Plus ces preuves sont rassemblées tôt après l'emménagement, plus elles sont solides.
L'exception décisive : la partie qui a fait obstacle à l'état des lieux
La loi ne s'arrête pas à la présomption de l'article 1731 : elle prévoit un tempérament important à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte précise que la présomption ne peut pas jouer contre la partie qui n'a pas été en mesure de faire établir l'état des lieux du fait de l'autre partie.
Autrement dit, si l'absence d'état des lieux d'entrée résulte d'un bailleur qui a refusé de se déplacer, n'a jamais répondu aux sollicitations du locataire, ou a remis les clés sans organiser de rendez-vous, il ne peut pas ensuite invoquer l'article 1731 pour présumer le logement en bon état et imputer une dégradation au locataire. L'obstacle qu'il a lui-même créé le prive de ce bénéfice.
Cette exception a une portée pratique directe : un locataire qui s'est heurté à un refus ou à un silence du bailleur a intérêt à en garder la trace — demande écrite de rendez-vous, relance restée sans réponse, lettre recommandée sollicitant l'établissement du document. Ces preuves d'obstruction, une fois établies, neutralisent l'effet de la présomption, indépendamment même des preuves sur l'état matériel du logement.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (texte intégral)
Effet concret sur le dépôt de garantie, et comment se ménager une preuve
En bout de chaîne, c'est bien le dépôt de garantie qui cristallise l'enjeu. Sans état des lieux d'entrée, le bailleur qui constate une dégradation à la sortie s'appuiera sur la présomption de bon état pour justifier une retenue, faute de comparaison possible entre les deux dates. Les motifs légaux qu'il peut invoquer — et l'obligation de les chiffrer précisément — restent toutefois encadrés, comme le détaille notre guide sur la retenue sur le dépôt de garantie. La logique de comparaison entre les deux états des lieux, quand ils existent, est expliquée dans notre article sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Si aucun état des lieux d'entrée n'existe encore et que le bail est en cours, il n'est jamais trop tard pour se constituer une preuve : demandez par écrit au bailleur l'établissement d'un état des lieux, même tardif, et à défaut de réponse, documentez vous-même l'état du logement — photos et vidéos horodatées, inventaire détaillé pièce par pièce, envoi en recommandé pour donner date certaine à votre démarche. Ces éléments ne remplacent pas un état des lieux contradictoire en bonne et due forme, mais ils peuvent faire toute la différence en cas de litige devant la commission de conciliation ou le juge.
Retenez l'essentiel : l'absence d'état des lieux d'entrée ne condamne pas le locataire, mais elle inverse la charge de la preuve à son détriment, sauf à démontrer un obstacle imputable au bailleur. La situation inverse — l'absence d'état des lieux de sortie, qui prive cette fois le bailleur de sa preuve — est traitée dans notre article dédié sur l'absence d'état des lieux de sortie. Pour la vue d'ensemble du cadre légal, retrouvez notre pilier cadre légal, et pour la méthode complète de l'état des lieux d'entrée, notre guide dédié.