Le plafond en location vide : un mois
En location vide (logement loué non meublé, résidence principale), le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges.
« Hors charges » signifie qu'on retient le loyer en principal, sans les provisions pour charges. Si votre loyer est de 700 € plus 50 € de charges, le dépôt est plafonné à 700 €, pas 750 €.
Le plafond en location meublée : deux mois
En location meublée (résidence principale), le plafond est porté à deux mois de loyer hors charges. Ce doublement s'explique par le risque supplémentaire lié au mobilier et aux équipements que le bailleur met à disposition.
Le meublé obéit par ailleurs à des règles de restitution particulières (provision pour charges de copropriété) que nous détaillons dans le dépôt de garantie en meublé.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
Un montant figé : le dépôt n'est pas révisable
C'est le point le plus souvent ignoré : une fois fixé au bail, le montant du dépôt de garantie est définitivement figé. Il ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors de son renouvellement, quand bien même le loyer serait augmenté au fil des années.
Un bailleur ne peut jamais réclamer un « complément de dépôt » parce que le loyer a augmenté. Le dépôt reste égal au montant versé à la signature, pour toute la durée de la location.
Quand aucun dépôt ne peut être exigé
En location vide, la loi interdit d'exiger un dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (par exemple un loyer trimestriel réglé en début de trimestre). Le paiement anticipé joue alors le rôle de garantie.
Enfin, rappelons que le dépôt reste facultatif : s'il n'est pas prévu au bail, il n'est pas dû. Encore faut-il ne pas le confondre avec la caution : nous démêlons les deux notions dans caution ou dépôt de garantie.
Comment (et à qui) le dépôt est-il versé ?
Le dépôt est remis au bailleur à la signature du bail, directement ou par l'intermédiaire d'un tiers (agence, garant type Visale selon les dispositifs). Il figure obligatoirement dans le contrat de location, avec son montant. La somme n'est pas rémunérée : à la sortie, le locataire récupère l'intégralité de ce qu'il a versé, sous la seule réserve des retenues justifiées — sujet que nous traitons dans ce que le bailleur peut retenir.
Le montant n'est qu'une première étape : la vraie question, à la fin du bail, est celle des délais et des retenues. Retrouvez-la dans notre guide délais de restitution du dépôt de garantie, ou revenez à la vue d'ensemble du dépôt de garantie.