Usure de passage : la trace normale d'une vie dans le logement
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit l'usure normale comme l'altération résultant du temps ou d'un usage raisonnable du logement. Appliquée aux sols, cette définition couvre des situations très concrètes et très fréquentes : une moquette tassée ou légèrement décolorée aux endroits de passage répété, un parquet terni ou légèrement patiné par le frottement quotidien des pas, un lino qui a perdu de son brillant d'origine, un carrelage dont le jointoiement s'est légèrement encrassé avec les années malgré un entretien normal.
Dans tous ces cas, l'altération ne dit rien du comportement du locataire : elle serait apparue de la même façon chez n'importe quel occupant soigneux, simplement parce qu'un sol reçoit, par nature, le passage de tous les jours. Elle n'est donc jamais facturable, quelle que soit son étendue apparente à la sortie — un couloir très marqué après huit ans d'occupation n'est pas plus « fautif » qu'un couloir peu marqué après un an.
L'usure de passage sur un sol — tassement, ternissement, perte de brillant — n'est jamais facturable, quelle que soit son ampleur. Ce n'est pas la visibilité de la trace qui compte, mais son origine : le temps et l'usage raisonnable du logement.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte intégral)
Tache, brûlure, rayure profonde : la dégradation imputable
À l'inverse, certaines altérations d'un sol ne relèvent pas du simple passage du temps : une moquette brûlée par une cigarette ou un appareil, ou tachée durablement par un liquide renversé et jamais traité ; un parquet rayé en profondeur par un objet traîné, gondolé par une infiltration d'eau non signalée, ou taché par un produit corrosif ; un lino coupé, brûlé ou percé ; un carrelage fêlé ou cassé par un choc.
Ces situations constituent des dégradations : elles résultent d'un accident non signalé, d'une négligence ou d'un usage anormal du sol, distinct de son vieillissement naturel. Elles peuvent être imputées au locataire, mais à une seule condition, posée par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : être prouvée par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Une tache constatée à la sortie, sans état d'entrée précis à comparer, ne suffit jamais à elle seule à établir une dégradation.
Une tache, une brûlure ou une rayure profonde sur un sol peuvent être facturées — mais seulement si le bailleur prouve, par comparaison avec l'état des lieux d'entrée, qu'elles ne préexistaient pas et qu'elles dépassent l'usage normal du logement.
Durées de vie indicatives par type de sol
Une fois la dégradation prouvée, encore faut-il tenir compte de l'ancienneté du sol : c'est le rôle de la vétusté, qui réduit le montant facturable. Les grilles issues d'accords collectifs de location retiennent, à titre indicatif seulement, des ordres de grandeur qui varient selon le type de revêtement :
- Moquette : durée de vie indicative de l'ordre de 7 à 10 ans.
- Parquet (verni ou stratifié) : durée de vie indicative de l'ordre de 10 à 15 ans, parfois davantage pour un parquet massif bien entretenu.
- Lino / sol souple (PVC) : durée de vie indicative de l'ordre de 7 à 10 ans.
- Carrelage : durée de vie indicative nettement plus longue, souvent 15 à 20 ans ou plus, le support s'usant peu avec le temps.
Ces chiffres ne sont fixés par aucun texte : le décret n° 2016-382 pose le principe de la vétusté, mais aucune durée de vie légale par type de sol n'existe. Ils ne s'appliquent d'ailleurs que si une grille a été choisie d'un commun accord et annexée au bail — un mécanisme détaillé, avec la logique de franchise et de coefficient d'abattement, dans notre guide sur la grille de vétusté.
Ce qui reste réellement à votre charge après abattement
Même lorsqu'une dégradation de sol est reconnue et prouvée, le montant facturable n'est jamais le prix d'un remplacement à neuf : il doit être réduit à proportion de l'ancienneté du revêtement. Une moquette posée depuis huit ans, brûlée par accident, ne peut ainsi donner lieu qu'à un abattement très important si sa durée de vie indicative se situe autour de sept à dix ans — l'essentiel du coût de remplacement doit alors rester à la charge du bailleur, pas du locataire. La méthode de calcul complète, avec un exemple chiffré poste par poste, figure dans notre guide calculer la vétusté : exemple chiffré.
Dans tous les cas, la retenue doit rester chiffrée sur devis ou facture, et non estimée forfaitairement — un point développé dans notre guide sur ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie. Et avant même de parler de vétusté, encore faut-il que la dégradation soit établie : la ligne de partage générale entre usure et dégradation, avec des exemples pièce par pièce, est détaillée dans notre guide usure normale ou dégradation.
Retenez l'essentiel : un sol qui se tasse, se ternit ou perd du brillant avec les années n'est jamais facturable, même après une longue occupation. Seule une trace anormale, prouvée par comparaison des états des lieux, peut ouvrir une retenue — encore réduite par l'ancienneté du revêtement. Pour la vue d'ensemble des trois notions qui s'articulent ici, retrouvez notre guide de la vétusté.