État des lieux à Nice

Nice a un marché locatif qui ne ressemble à aucun autre en France : c'est la ville où la location meublée touristique pèse le plus lourd — au point que la métropole vient d'en plafonner le nombre. Pour un bailleur comme pour un locataire, cela change la nature même des baux qu'on y signe, et le soin qu'il faut apporter au constat d'entrée et de sortie.

Le marché locatif niçois en chiffres

Première singularité : Nice est, des grandes métropoles, l'une des moins locatives. Seules 49,7 % des résidences principales sont occupées par des locataires (88 340 logements sur 177 829) — loin des 62 à 66 % de Nantes ou Toulouse. Le corollaire : une part élevée de propriétaires occupants et de résidences secondaires.

Les loyers, eux, sont parmi les plus élevés et les plus dispersés : l'observatoire local relève un loyer médian s'échelonnant de 12,7 à 18 €/m² selon les secteurs (données 2024). L'écart entre le Vieux-Nice et les hauteurs de Cimiez est considérable.

Source : INSEE — Dossier complet, commune de Nice (RP2023)

Source : Observatoires des loyers — Nice (données 2024)

Meublés touristiques : des quotas depuis 2026

C'est la grande nouveauté niçoise, et elle est structurante. Depuis le 1er janvier 2026, la métropole a instauré un régime de quotas d'autorisations pour la location meublée touristique : le nombre d'autorisations de changement d'usage est plafonné à 671 par an, réparti sur quatre zones (Vieux-Nice / Riquier / Port / Mont Boron, Centre-Ville, Ouest).

Conséquence directe : une partie des logements jusqu'ici loués en courte durée bascule — ou va basculer — vers de la location meublée classique de longue durée. Or ce basculement a une implication très concrète pour l'état des lieux.

Source : Métropole Nice Côte d'Azur — autorisation de changement d'usage, meublés touristiques

Zone tendue, mais pas d'encadrement des loyers

Nice figure dans l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 listant les communes en zone tendue : le préavis de départ est donc réduit à un mois en location vide, et l'évolution du loyer à la relocation est plafonnée.

En revanche — et contrairement à Bordeaux — Nice n'applique pas l'encadrement du niveau des loyers : il n'existe pas de loyer de référence plafonné au m². Le premier loyer reste fixé librement.

Source : Légifrance — décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (communes en zone tendue)

Ce que le contexte niçois change pour votre état des lieux

Du mobilier partout. Entre le meublé touristique qui bascule vers le long terme et la tradition du meublé sur la Côte, une large part des baux niçois s'accompagne d'un inventaire. C'est une pièce à part entière, et une source de litige à la sortie : un canapé usé après trois ans relève de la vétusté, pas de la dégradation.

Un bâti ancien de caractère. Le Carré d'Or, les Musiciens et Libération sont marqués par l'architecture Belle Époque et Art déco ; Cimiez par ses grandes demeures bourgeoises. Moulures, parquets anciens, ferronneries : autant d'éléments dont l'état d'origine doit être décrit précisément, sous peine d'être confondu avec une dégradation à la sortie.

Une rotation saisonnière. La saisonnalité du marché azuréen concentre les entrées et sorties sur certaines périodes — le terrain classique du constat expédié.

Les quartiers de Nice

• Vieux-Nice — cœur historique, très forte densité de meublés.
• Carré d'Or — le plus prisé, immeubles Belle Époque.
• Cimiez — hauteurs résidentielles, grandes demeures bourgeoises.
• Musiciens — central, architecture de caractère.
• Libération — vivant et bien desservi, autour du marché.
• Riquier — proche du port, en valorisation.

Vos droits : l'essentiel

Les quotas de meublés touristiques sont une règle locale. Le droit de l'état des lieux, lui, est national et identique partout. Nous le détaillons, textes à l'appui :

• Le guide complet de l'état des lieux
• L'état des lieux en meublé et l'inventaire du mobilier
• Vétusté et dégradations : ce qui peut — ou non — vous être facturé
• Le dépôt de garantie : délais, retenues, recours