État des lieux à Paris

Paris est le marché locatif le plus tendu de France, et celui où le moindre mètre carré compte. C'est aussi la première ville à avoir rétabli l'encadrement des loyers, en 2019. Deux raisons pour lesquelles l'état des lieux y est moins un formalisme qu'une pièce de dossier.

L'encadrement des loyers, depuis 2019

Paris intra-muros applique l'encadrement du niveau des loyers depuis le 1er juillet 2019. Un loyer de référence est fixé au m² par arrondissement et par quartier administratif ; le loyer demandé ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 %), sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.

Paris a été la première ville à réactiver le dispositif après son annulation contentieuse de 2017. Les loyers de référence sont révisés chaque année par arrêté préfectoral.

Source : Service-public.fr — encadrement des loyers

Le marché parisien en chiffres

Paris intra-muros affiche un loyer médian de l'ordre de 26,6 €/m² (données 2024) — plus du double de la plupart des métropoles régionales.

Paris est évidemment classée en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013) : le préavis de départ du locataire est réduit à un mois en location vide.

Source : Observatoires des loyers — Paris intra-muros

Les petites surfaces : là où l'état des lieux se joue au détail

Paris concentre le parc de très petites surfaces le plus dense de France — studios, chambres de service reconverties, T1 sous combles. Ce format change la nature du constat.

Sur 15 m², chaque élément pèse proportionnellement bien davantage :

• un plan de travail ou une plaque de cuisson intégrée représente une part importante du logement, et son état d'origine doit être décrit avec précision ;
• les combles et sous-pentes posent la question de la hauteur sous plafond et de la surface habitable — un logement loué doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond ;
• la salle d'eau compacte, souvent en kit, vieillit vite : joints, bac, robinetterie sont les postes de litige les plus fréquents à la sortie.

Le bâti haussmannien, et ce qu'il impose au constat

L'immeuble haussmannien — pierre de taille, parquet à bâtons rompus, moulures, cheminée en marbre — représente une part majeure du parc locatif parisien. Chacun de ces éléments est un poste de constat à part entière :

• les parquets anciens : leur patine est une usure normale, jamais une dégradation. Encore faut-il l'avoir décrite à l'entrée ;
• les moulures et rosaces, dont un éclat se remarque et se discute ;
• les cheminées décoratives, souvent condamnées, dont l'état du marbre doit être relevé ;
• les fenêtres en bois d'origine, sujettes au jeu et aux infiltrations.

Meublé touristique : Paris est la ville la plus encadrée de France

La location meublée de tourisme d'une résidence principale y est plafonnée à 120 jours par an, et le changement d'usage d'un logement d'habitation suppose une autorisation assortie d'une compensation.

Pour un bailleur, la location meublée classique de longue durée reste la voie la plus simple — avec son corollaire : l'inventaire détaillé du mobilier, obligatoire, en plus de l'état des lieux.

Source : Ville de Paris — louer un meublé de tourisme

Les arrondissements les plus locatifs

• 11e — très locatif, forte rotation, petites et moyennes surfaces.
• 18e — Montmartre et la Goutte d'Or, parc très hétérogène.
• 15e — familial, immeubles des années 1960-1970.
• 10e — canal Saint-Martin, colocations nombreuses.
• 19e / 20e — dynamiques, beaucoup de premières locations.
• 5e / 6e — étudiant, chambres et studios de petite surface.

Vos droits : l'essentiel

L'encadrement des loyers est local ; le droit de l'état des lieux, lui, est national et identique partout en France. Nous le détaillons, textes à l'appui :

• Le guide complet de l'état des lieux
• L'état des lieux d'entrée et de sortie
• Vétusté et dégradations : le curseur qui décide qui paie — décisif dans le bâti ancien
• Le dépôt de garantie : délais, retenues, recours