La règle : la sortie est à la charge exclusive du bailleur
Sur ce point, la loi ne laisse place à aucune interprétation. Selon Service-Public.fr, « le locataire ne doit pas payer de frais pour faire l'état des lieux de sortie ». Que l'état des lieux soit réalisé par le bailleur lui-même, par son agence ou par tout professionnel qu'il mandate, le coût de la prestation lui revient intégralement — sans aucune part, aucun partage, aucun « forfait » à la charge du locataire.
Cette règle vaut quel que soit le canal choisi par le bailleur. Le détail des cas de figure, selon qui réalise le constat, est traité dans notre guide qui paie l'état des lieux ?.
Aucune part, aucun partage, aucune exception : l'état des lieux de sortie est intégralement à la charge du bailleur. Toute clause du bail prévoyant le contraire est abusive et réputée non écrite.
Source : Service-Public.fr — Frais d'état des lieux facturables au locataire
Pourquoi : une asymétrie voulue avec l'état des lieux d'entrée
Cette règle surprend parfois, tant elle diffère du régime applicable à l'entrée. À l'entrée, si l'état des lieux est confié à un professionnel mandaté par le bailleur, une part peut être mise à la charge du locataire — mais elle reste strictement plafonnée, au plus petit des deux montants entre la moitié des honoraires facturés et 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable. Le calcul complet selon la surface est détaillé dans notre guide sur le prix de l'état des lieux au m².
À la sortie, ce mécanisme de partage n'existe tout simplement pas. La logique est celle de la responsabilité : c'est le bailleur qui a intérêt à documenter l'état du logement pour justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie ; c'est donc à lui d'en assumer le coût s'il ne réalise pas le constat lui-même. Rien n'empêche par ailleurs les deux parties d'établir ensemble un état des lieux à l'amiable, gratuitement — une option détaillée, avec ses limites, dans notre guide sur l'état des lieux gratuit.
Une situation est parfois confondue, à tort, avec une facturation de la sortie : le recours à un commissaire de justice en cas de désaccord persistant ou d'absence d'une des parties. Dans ce cas précis, prévu par l'article 3-2 de la loi de 1989, les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire. Mais il ne s'agit pas d'une facturation ordinaire de l'état des lieux de sortie par le bailleur : c'est un mécanisme distinct, déclenché par un blocage procédural, que nous détaillons dans notre guide état des lieux par commissaire de justice. En dehors de ce cas précis, tout partage de frais à la sortie reste illégal.
Les clauses et pratiques abusives à repérer
Malgré la clarté de la règle, la facturation illégale de l'état des lieux de sortie reste fréquente. Elle prend en général l'une de ces trois formes :
- Une clause du bail stipulant des « frais d'état des lieux de sortie » à la charge du locataire, parfois glissée parmi les clauses financières du contrat.
- Une ligne facturée par l'agence au moment de la restitution des clés, présentée comme un service au locataire alors qu'elle relève de la gestion du bailleur.
- Une retenue directe sur le dépôt de garantie, où le décompte final mentionne un poste « état des lieux » ou « frais de sortie », déduit du montant restitué sans qu'aucun texte ne l'autorise.
Dans les trois cas, la sanction est identique : la clause ou la pratique est abusive et réputée non écrite. Signée par le locataire, elle reste sans valeur — nul ne peut renoncer par avance à une protection d'ordre public.
Cette pratique se rapproche d'une autre facturation abusive fréquente à la sortie, la retenue « ménage » exigée au forfait plutôt que sur facture réelle, que nous détaillons dans notre dossier consacré à l'état des lieux de sortie. Le point commun aux deux : une somme réclamée sans base légale, à contester systématiquement.
Source : Légifrance — Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte intégral)
On vous l'a facturé : la marche à suivre pour récupérer la somme
Si une somme a déjà été prélevée à ce titre, trois étapes permettent de la récupérer.
- Identifiez la source exacte de la facturation : une ligne dans le décompte de restitution du dépôt, une facture d'agence distincte, ou une clause du bail invoquée pour justifier un prélèvement. Cette identification conditionne la suite, car contester une retenue sur dépôt ne suit pas la même procédure qu'une facture d'agence isolée.
- Réclamez le remboursement par écrit, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant la règle : l'état des lieux de sortie n'est jamais facturable au locataire, et toute clause contraire est abusive et non valide. Un courrier factuel, appuyé sur cette référence, suffit souvent à obtenir une régularisation amiable.
- Si la somme a été déduite du dépôt de garantie, traitez-la comme une retenue infondée et exigez sa restitution au même titre que toute autre retenue non justifiée. Notre guide pour contester une retenue sur le dépôt de garantie détaille la marche à suivre, des justificatifs à exiger jusqu'à la mise en demeure.
Une somme facturée à tort n'a pas besoin d'être « prouvée abusive » par le locataire : c'est le principe légal qui l'est déjà. Un courrier citant la règle suffit souvent à lui seul à obtenir le remboursement.
À défaut de réponse ou de remboursement volontaire, la voie est la même que pour tout désaccord lié à l'état des lieux : commission départementale de conciliation, gratuite et paritaire, puis juge des contentieux de la protection en dernier recours. Ce parcours complet est détaillé dans notre pilier litiges et recours en état des lieux.
Retenez une phrase : jamais un centime de l'état des lieux de sortie ne doit sortir de la poche du locataire, et toute somme prélevée à ce titre reste intégralement récupérable. Ce guide s'inscrit dans notre pilier prix des états des lieux et dans notre dossier complet sur l'état des lieux de sortie.