L'état des lieux de sortie est le moment où se joue votre caution. Un constat précis, comparé à celui d'entrée, protège autant le locataire — qui veut récupérer l'intégralité de son dépôt — que le bailleur — qui veut pouvoir justifier une retenue légitime. Tout se décide ici, sur la base d'un seul document contradictoire. Voici comment le préparer, ce que le propriétaire peut ou ne peut pas retenir, et quoi faire en cas de désaccord.
Le principe : comparer l'entrée et la sortie
L'état des lieux de sortie n'a de valeur que par comparaison avec celui d'entrée. C'est cette confrontation, prévue par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui fonde toute retenue éventuelle : sans point de départ documenté, aucune dégradation ne peut être imputée au locataire.
Le rapprochement pièce par pièce est donc l'étape décisive — le mécanisme complet, et ce qui peut ou non vous être imputé, est détaillé dans notre guide sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). La comparaison devient alors défavorable au locataire, sauf si le bailleur a lui-même fait obstacle à l'établissement du constat d'entrée.
Préparer le logement : le ménage de sortie
Avant le rendez-vous, le locataire doit rendre le logement propre et entretenu, dans un état de propreté comparable à celui de l'entrée. Un logement laissé sale peut justifier une retenue « nettoyage » — mais uniquement sur devis ou facture, jamais au forfait. Nous détaillons jusqu'où va cette obligation dans le guide ménage et état des lieux de sortie.
Ce que le propriétaire peut retenir
À la sortie, le bailleur ne peut conserver une partie du dépôt que pour des sommes justifiées et chiffrées : réparations locatives non faites, dégradations prouvées par comparaison des états des lieux, loyers ou charges impayés. L'usure normale n'est jamais facturable.
Ce sujet relève du dépôt de garantie : retrouvez la liste des retenues autorisées et l'obligation de justificatifs dans ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt.
Vétusté et usure normale : les garde-fous du locataire
Toutes les traces d'usage ne sont pas des dégradations. La loi distingue l'usure normale, liée au temps, de la dégradation, imputable au locataire. La vétusté vient en outre réduire le montant d'une retenue légitime : un équipement ancien ne peut être facturé à neuf.
C'est le curseur qui décide qui paie quoi : nous l'expliquons dans le cluster vétusté et dégradations.
Le délai de restitution du dépôt
Une fois l'état des lieux de sortie signé, le délai de restitution démarre à la remise des clés : un mois si le constat est conforme à l'entrée, deux mois en cas de retenues justifiées, avec une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Le détail figure dans notre guide sur les délais de restitution du dépôt de garantie.
Désaccord ou refus de signer : les recours
Si vous n'êtes pas d'accord avec le constat de sortie, annotez-le avant de signer plutôt que de refuser en bloc : une réserve manuscrite pèse plus qu'une contestation ultérieure. En cas de blocage persistant, les recours vont de la lettre recommandée à la commission départementale de conciliation, puis au juge — un parcours détaillé dans le cluster litiges et recours.
Absence d'état des lieux ou d'une partie
Deux situations particulières méritent l'attention :
- Aucun état des lieux de sortie n'est établi : sans constat contradictoire signé, le bailleur ne peut en principe justifier aucune retenue → absence d'état des lieux de sortie.
- Une partie ne se présente pas au rendez-vous : le recours à un commissaire de justice débloque la situation → locataire ou bailleur absent à l'état des lieux de sortie.
La date du rendez-vous, enfin, se fixe d'un commun accord : voir fixer la date de l'état des lieux de sortie et le cas du départ avant la fin du préavis.
Ce dossier fait partie de notre guide complet de l'état des lieux. Pour l'amont, consultez le cluster état des lieux d'entrée.