Le tableau se résume en quatre lignes :
- À l'entrée (professionnel) — part locataire admise, plafonnée au plus petit de deux montants.
- À la sortie (professionnel) — 0 € pour le locataire, sans exception.
- Désaccord ou absence (commissaire de justice) — frais partagés par moitié.
- Facturé à tort — somme contestable, à récupérer par écrit.
À l'entrée : une part locataire possible, mais doublement plafonnée
Quand l'état des lieux d'entrée est confié à un professionnel — une agence mandatée par le bailleur, ou un intervenant tiers neutre — une partie de la facture peut être mise à la charge du locataire. Mais cette part obéit à une règle à double plafond : elle ne peut jamais dépasser le plus petit des deux montants suivants :
- la moitié des honoraires facturés par le professionnel pour l'état des lieux ;
- 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable du logement.
Sur un logement de 50 m², la part locataire ne peut ainsi jamais excéder 151,50 € — et sera même inférieure si la moitié des honoraires réels est plus basse. Le calcul détaillé selon la surface figure dans le prix de l'état des lieux au m², et la mécanique complète du plafond dans le plafond des honoraires d'état des lieux.
Rien n'oblige toutefois à passer par un professionnel : réalisé directement entre bailleur et locataire, l'état des lieux d'entrée est gratuit et parfaitement légal, dans les limites décrites dans l'état des lieux gratuit. Quand une agence intervient, sa facturation obéit à ses propres pratiques, décryptées dans le prix de l'état des lieux en agence.
À la sortie : jamais à la charge du locataire (clause abusive)
À la sortie, la règle change radicalement : quel que soit le professionnel qui réalise l'état des lieux, le locataire ne doit payer aucun frais. La totalité de la prestation reste à la charge du bailleur.
La règle la plus souvent violée : une clause du bail qui mettrait l'état des lieux de sortie à la charge du locataire est abusive et réputée non écrite — elle est donc inopposable, même signée par les deux parties.
Cette règle ne souffre aucune exception liée au nombre de pièces, à la durée du bail ou à l'état du logement rendu. Le coût réellement supporté par le bailleur, et les tentatives de facturation détournée qui subsistent malgré la loi, sont détaillés dans le prix de l'état des lieux de sortie.
Source : Service-Public — Frais d'état des lieux facturables au locataire
Le cas du commissaire de justice : frais partagés par moitié
Une troisième situation existe, hors du duo entrée/sortie : quand l'état des lieux contradictoire ne peut pas se former — refus de signer, absence au rendez-vous, désaccord persistant — l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre la voie au constat par un commissaire de justice.
Dans ce cas, les frais sont en principe partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, qu'il s'agisse d'un état des lieux d'entrée ou de sortie. Cette règle connaît une exception : si l'absence ou le refus d'une partie est à l'origine du recours, cette partie peut se voir mettre les frais à sa charge intégrale.
Le déroulé complet de la procédure — convocation par lettre recommandée, constat opposable aux deux parties, calcul du tarif réglementé — est détaillé dans l'état des lieux par commissaire de justice.
On vous a facturé à tort : comment récupérer la somme
Malgré une règle pourtant claire, il n'est pas rare qu'un état des lieux de sortie soit facturé au locataire — parfois glissé dans une clause du bail, parfois déduit sans justification du dépôt de garantie restitué. Dans les deux cas, la somme est contestable.
La marche à suivre, dans l'ordre :
- Réclamer le remboursement par écrit, idéalement en lettre recommandée avec accusé de réception, en citant le caractère abusif de la clause ou du prélèvement.
- Adresser la demande au bailleur ou à l'agence à l'origine de la facturation, avec copie de l'état des lieux et, si possible, du bail.
- En l'absence de réponse ou de remboursement, engager la voie amiable puis, si nécessaire, contentieuse — détaillée dans notre pilier litiges et recours en état des lieux.
Le cas le plus fréquent reste la somme discrètement déduite du dépôt de garantie au moment de sa restitution, sous une ligne vague type « frais de constat » ou « frais d'agence ». Le réflexe est le même : la mention ne change rien à l'irrégularité du prélèvement, et le locataire est fondé à en exiger le remboursement intégral, indépendamment des éventuelles retenues, elles, justifiées par des dégradations.
Cette clarté sur la facturation ne dispense pas de vérifier le reste du dossier : retrouvez la vue d'ensemble des tarifs dans notre pilier prix des états des lieux.