L'amiable est gratuit, et parfaitement légal
L'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est clair : l'état des lieux peut être établi à l'amiable et contradictoirement par les parties elles-mêmes, sans passer par un professionnel. Dans ce cas, il n'y a strictement aucun frais à payer, ni pour le bailleur, ni pour le locataire.
Ce n'est en rien une solution « au rabais ». La loi ne réserve aucune formalité particulière au constat réalisé par un professionnel ; elle exige seulement que le document soit détaillé et signé des deux parties, qu'il soit rédigé par elles ou par un tiers. Le recours à un professionnel n'intervient que si l'une des parties le souhaite — et dans ce cas, la part payée par le locataire à l'entrée reste plafonnée par la loi, comme le détaille notre guide sur qui paie l'état des lieux. À la sortie, le constat n'est de toute façon jamais facturable au locataire, qu'il soit amiable ou professionnel.
Faire l'état des lieux soi-même n'est pas un pis-aller : c'est la méthode par défaut prévue par la loi de 1989. Le professionnel n'est jamais une obligation, seulement une option — payante, et encadrée.
Les pièges concrets du fait-maison
La gratuité de l'amiable a une contrepartie : sans œil extérieur, certains raccourcis passent inaperçus le jour même, et se révèlent seulement des mois plus tard.
- La description trop vague : « bon état », « RAS » ne décrivent rien de vérifiable. À la sortie, ces mentions ne permettent aucune comparaison utile — la charge de la preuve devient très difficile à renverser.
- Les équipements non testés : électroménager, VMC, robinetterie sont souvent regardés, rarement mis en fonctionnement devant les deux parties. Une panne trouvée à la sortie ne peut alors pas être datée avec certitude.
- L'absence de photos horodatées : sans annexe visuelle, une mention écrite reste une affirmation, pas une preuve.
- La pression du jour J : déménageurs qui attendent, clés à rendre dans l'heure — le constat se fait en dix minutes, et rien n'est réellement vérifié.
Ces erreurs sont détaillées, poste par poste, dans notre guide des erreurs de l'état des lieux d'entrée qui coûtent la caution : elles ne sont pas propres au fait-maison, mais c'est là qu'elles se produisent le plus souvent, faute de méthode imposée de l'extérieur.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2
Comment faire un amiable solide : méthode, photos, annexes
Un état des lieux amiable n'a besoin d'aucun matériel particulier — seulement d'une méthode aussi rigoureuse que celle d'un professionnel.
- Suivre une trame complète, pièce par pièce, du salon aux annexes, sans rien survoler : la checklist de l'état des lieux d'entrée détaille ce qu'il faut vérifier, testé et non simplement regardé, dans chaque pièce.
- Reprendre les mentions obligatoires fixées par le décret n° 2016-382 : type de constat, date, adresse, relevés des compteurs, nombre de clés remises. Un document conforme est décrit dans notre guide sur l'état des lieux conforme à la loi ALUR.
- Annexer une photo datée de chaque défaut relevé, pas seulement une mention écrite.
- Utiliser la même trame à l'entrée et à la sortie, avec le même vocabulaire pour décrire un état, afin que la comparaison finale soit possible.
- Prendre le temps de signer : dix minutes de vérification en plus valent mieux qu'une contestation de plusieurs centaines d'euros ensuite.
Quand payer un tiers neutre devient rentable
L'amiable bien fait suffit dans la grande majorité des situations. Mais dans certains cas précis, le coût d'un tiers neutre devient une assurance raisonnable plutôt qu'une dépense superflue :
- L'enjeu financier du dépôt est élevé : plus le loyer et la surface sont importants, plus une contestation mal engagée coûte cher — le rapport entre surface et plafond légal est détaillé dans notre guide du prix de l'état des lieux au m².
- La relation entre bailleur et locataire est déjà tendue : un tiers indépendant retire toute suspicion de parti pris, des deux côtés.
- Le logement est meublé et fortement équipé : l'inventaire à vérifier est long, et chaque équipement omis ou mal décrit est un point de friction potentiel à la sortie.
- Le calendrier est serré : un professionnel structure le rendez-vous et évite la signature précipitée qui est, comme vu plus haut, l'un des pièges les plus coûteux du fait-maison.
Dans tous les cas, à la sortie, le constat reste gratuit pour le locataire dès lors qu'un professionnel intervient : c'est le bailleur qui en supporte le coût, comme le rappelle notre guide sur le prix de l'état des lieux de sortie.
L'état des lieux amiable n'a rien à envier à celui d'un professionnel, à condition d'y consacrer la même rigueur : trame complète, mentions obligatoires, photos annexées. Ce dossier fait partie de notre guide des prix et tarifs de l'état des lieux, lui-même rattaché au guide complet de l'état des lieux d'entrée et au cadre légal qui encadre l'ensemble de la démarche.