Le dépôt de garantie est l'un des sujets les plus conflictuels de la location : côté locataire, c'est la somme qu'on veut récupérer intégralement en partant ; côté bailleur, c'est la seule protection contre les impayés et les dégradations. La bonne nouvelle, c'est que la règle est unique et clairement fixée par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ce guide pose le cadre commun, puis vous renvoie vers la réponse précise à votre situation.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie — souvent appelé « caution » par abus de langage — est la somme versée par le locataire à la signature du bail. Elle couvre d'éventuels manquements à ses obligations : loyers ou charges impayés, ou dégradations constatées par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.
« Caution » et « dépôt de garantie » ne désignent pas la même chose. Le dépôt de garantie est une somme d'argent (article 22) ; la caution est une personne qui se porte garante (article 22-1). Confondre les deux est la première source de malentendus.
Le dépôt n'est pas obligatoire : il n'existe que s'il est prévu au bail. Nous détaillons la distinction dans le guide caution ou dépôt de garantie.
Quel montant ? Le plafond légal
Lorsqu'il est prévu, le montant du dépôt est strictement plafonné et figé pour toute la durée du bail — il ne peut jamais être révisé, même après une augmentation de loyer.
- Location vide : au maximum un mois de loyer hors charges.
- Location meublée : au maximum deux mois de loyer hors charges.
Le détail des plafonds, des exceptions et de la règle de non-révision est traité dans le montant du dépôt de garantie.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
Quand le dépôt est-il restitué ?
Le délai de restitution démarre à la remise des clés par le locataire. Sa durée dépend d'un seul élément : la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.
- Un mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée.
- Deux mois maximum si des retenues justifiées s'imposent.
Les délais, leur point de départ exact et la marche à suivre en cas de dépassement sont détaillés dans délais de restitution et recours.
Ce que le bailleur peut retenir
Le bailleur ne peut conserver une partie du dépôt que pour des sommes justifiées et chiffrées (devis, factures, état des lieux). L'usure normale du logement n'est jamais facturable ; seules les dégradations prouvées le sont.
Nous listons les motifs de retenue légitimes et l'obligation de justificatifs dans ce que le bailleur peut retenir.
La pénalité de retard
À défaut de restitution dans les délais (un ou deux mois), le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette pénalité est automatique : le locataire n'a aucune faute à prouver, seul le retard compte.
Les cas particuliers
Certaines situations obéissent à des règles propres :
- Location meublée : en copropriété, le bailleur peut conserver une provision (jusqu'à 20 % du dépôt) dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes → dépôt de garantie en meublé.
- Colocation : un seul dépôt pour tout le bail, avec un jeu de solidarité entre colocataires → dépôt de garantie en colocation.
- Régularisation des charges : la retenue provisionnelle pour charges et son décompte → régularisation des charges et dépôt.
- Le propriétaire a vendu le logement : qui restitue alors le dépôt → dépôt et changement de propriétaire.
Que faire si le dépôt n'est pas rendu ?
Si le dépôt n'est pas restitué dans les délais, ou si une retenue vous paraît injustifiée, la résolution se fait par étapes, de la plus simple à la plus formelle : lettre recommandée de mise en demeure, commission départementale de conciliation (gratuite), conciliateur de justice, puis juge des contentieux de la protection. L'ADIL de votre département conseille gratuitement à chaque étape.
Ce dossier fait partie de notre guide complet de l'état des lieux.