État des lieux à Marseille

Marseille est la grande métropole où l'état des lieux compte le plus, pour une raison qui n'a rien à voir avec le loyer : c'est la ville qui a placé la qualité du logement au centre du débat public français, et où un constat d'entrée précis vaut autant pour le locataire que pour le bailleur de bonne foi.

Pas d'encadrement des loyers — mais un contrôle du logement

Contrairement à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier ou Grenoble, Marseille n'applique pas l'encadrement du niveau des loyers. Le loyer initial s'y fixe librement.

Marseille reste toutefois classée en zone tendue (décret n° 2013-392 du 10 mai 2013), ce qui emporte deux conséquences : le préavis de départ est réduit à un mois en location vide, et l'évolution du loyer à la relocation est plafonnée.

Le permis de louer : un contrôle avant la mise en location

C'est la spécificité marseillaise à connaître. Certains secteurs — le quartier de Noailles en particulier — sont soumis à l'autorisation préalable de mise en location, dite « permis de louer ».

Concrètement, le bailleur doit obtenir l'autorisation de la collectivité avant de signer le bail. Les services peuvent visiter le logement et évaluer sa décence. L'autorisation vaut deux ans et se renouvelle à chaque nouvelle mise en location.

Source : Service-public.fr — autorisation préalable de mise en location

Le marché marseillais en chiffres

L'agglomération marseillaise affiche un loyer médian de l'ordre de 13,0 €/m² (données 2024) — un niveau proche de Montpellier, très en deçà de Paris.

Source : Observatoires des loyers — carte des niveaux de loyers

Un parc ancien, et ce que l'état des lieux doit y relever

Le centre de Marseille compte une proportion importante d'immeubles antérieurs à 1949. Dans ce bâti, certains points méritent une attention que la trame standard ne prévoit pas :

• l'humidité et les traces de salpêtre en rez-de-chaussée et en sous-sol : présentes à l'entrée, elles ne sont pas imputables au locataire — encore faut-il les avoir photographiées ;
• les fissures et le mouvement du bâti, à distinguer d'une dégradation ;
• les menuiseries anciennes, dont le jeu et l'étanchéité conditionnent les infiltrations ultérieures ;
• la ventilation, dont l'absence ou le mauvais état explique une bonne part des litiges pour moisissures à la sortie.

Un territoire très étendu

Marseille couvre 240 km² et 16 arrondissements : la distance entre un logement du 8e et un logement du 15e est celle qui sépare deux villes moyennes. Un intervenant qui connaît son secteur — et qui l'a déclaré — est ici plus utile qu'ailleurs.

Les secteurs les plus locatifs

• 1er / 6e — hypercentre, Préfecture, petites surfaces.
• 5e — Baille, Camas, très étudiant.
• 7e — Vieux-Port, Endoume, familial.
• 8e — Prado, Périer, résidentiel.
• 13e / 14e — parc social et privé mêlés, grandes surfaces.
• Noailles (1er) — secteur soumis au permis de louer.

Vos droits : l'essentiel

Le permis de louer est local ; le droit de l'état des lieux, lui, est national et identique partout en France. Nous le détaillons, textes à l'appui :

• Le guide complet de l'état des lieux
• L'état des lieux d'entrée et de sortie
• Vétusté et dégradations : le curseur qui décide qui paie — décisif dans le bâti ancien
• Le dépôt de garantie : délais, retenues, recours