Pourquoi deux mois en location meublée ?
En location meublée, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide. Ce doublement est prévu par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie à l'article 25-6 pour les règles propres au bail meublé.
La justification est simple : au-delà du logement lui-même, le bailleur fournit un mobilier complet — literie, électroménager, vaisselle, luminaires — exposé à une usure et à des risques de casse que la location vide ne connaît pas. Le plafond plus élevé couvre ce risque mobilier supplémentaire, pas un risque locatif différent.
Comme en location vide, ce plafond est impératif et non révisable : une fois fixé au bail, le montant ne peut être augmenté en cours de location, même si le loyer progresse.
Ce doublement à deux mois vise le bail meublé classique (résidence principale, durée d'un an renouvelable, neuf mois pour un étudiant). Le bail mobilité — meublé de courte durée, d'un à dix mois, réservé à des publics spécifiques (étudiants, salariés en mission, formation) — obéit à une règle radicalement différente : aucun dépôt de garantie n'y est autorisé, quelle que soit la valeur du mobilier fourni.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
La provision de 20 % pour charges de copropriété
Second trait distinctif du meublé : lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut retenir une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie au moment du départ du locataire, en attendant que l'assemblée générale approuve les comptes annuels de la copropriété.
Cette provision n'est pas une retenue définitive : elle sert uniquement à couvrir la quote-part du locataire dans les charges de copropriété non encore arrêtées. Une fois les comptes approuvés, le bailleur dispose d'un mois pour restituer le solde, ou pour réclamer un complément si les charges réelles dépassaient la provision.
Ce mécanisme des 20 % ne concerne que le meublé en copropriété, et seulement la part « charges » du dépôt — il ne remet pas en cause le plafond global des deux mois. Nous détaillons son fonctionnement complet, le calcul et les délais dans régularisation des charges et dépôt de garantie.
Le décompte à la sortie : le mobilier comparé
En meublé, l'état des lieux de sortie ne se limite pas au logement : il reprend point par point l'inventaire du mobilier dressé à l'entrée — literie, électroménager, vaisselle, mobilier de rangement — pour vérifier que chaque élément est présent et dans un état comparable.
Les mêmes principes qu'en location vide s'appliquent : seule une dégradation prouvée par comparaison des deux inventaires peut être facturée, jamais l'usure normale d'un canapé ou d'un four après plusieurs années d'usage. Une plaque de cuisson cassée sans lien avec un usage anormal, une literie manquante ou un lot de vaisselle incomplet peuvent en revanche justifier une retenue chiffrée, sur devis ou facture — au prorata de la vétusté de l'équipement concerné, jamais à sa valeur à neuf. Les motifs de retenue autorisés et la charge de la preuve sont détaillés dans ce que le bailleur peut retenir.
C'est précisément à ce stade qu'un état des lieux d'entrée précis fait la différence : sans inventaire initial détaillé, aucune comparaison sérieuse n'est possible à la sortie, et le doute profite le plus souvent au locataire. Les règles d'inventaire propres à chaque type de bien meublé sont abordées dans notre guide états des lieux par type de bien.
Délais de restitution en meublé : les mêmes règles qu'en location vide
Une fois le décompte établi, le régime meublé rejoint le droit commun : les délais de restitution ne dépendent pas du type de location, mais uniquement de la conformité de l'état des lieux de sortie.
- Un mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, mobilier compris.
- Deux mois maximum si des retenues sont justifiées, qu'elles portent sur le logement, le mobilier ou la provision de charges de copropriété.
Le point de départ reste identique : la remise des clés par le locataire. Et en cas de dépassement, la même pénalité automatique s'applique — le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Le détail des délais, du calcul de la pénalité et des recours en cas de litige figure dans notre guide délais de restitution du dépôt de garantie.
En résumé, le meublé ne complique pas la restitution : il ajoute simplement un plafond plus élevé et, en copropriété, une provision temporaire pour charges. Pour la vue d'ensemble du dépôt de garantie, retrouvez notre guide complet.