Ce qu'est une réparation locative
La loi distingue deux catégories de travaux dans un logement loué. D'un côté, les grosses réparations et l'entretien du bâti — toiture, canalisations encastrées, mise aux normes — qui restent à la charge du propriétaire, au titre de son obligation de délivrer un logement décent. De l'autre, les réparations locatives, c'est-à-dire l'entretien courant et les menues réparations liées à l'usage normal du logement, qui incombent au locataire pendant toute la durée du bail, en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le critère de partage n'est ni le prix, ni la difficulté technique du geste, mais son origine : un défaut d'entretien ou un usage courant relève du locataire ; un vieillissement du bâti ou de ses équipements relève du propriétaire. Le mot « menue » ne désigne pas forcément un faible montant — un ballon d'eau chaude entartré faute d'entretien peut coûter cher à remplacer — mais un geste d'entretien qui aurait dû être fait régulièrement pour éviter la panne.
Réparation locative n'est pas synonyme de « petit prix » : c'est un entretien courant que le locataire aurait dû assurer pendant le bail, quel que soit le coût final si cet entretien a été négligé.
L'entretien de propreté des équipements (four, plaques, sanitaires) relève de cette même logique d'entretien courant — nous détaillons ce standard précis dans notre guide sur le ménage à l'état des lieux de sortie.
La liste du décret n° 87-712, par catégorie
Le décret ne dresse pas un inventaire exhaustif de tout ce qui peut casser dans un logement : il fixe une liste, non limitative, organisée par grandes catégories.
Extérieurs et jardin
Pour un logement individuel avec jardin privatif : entretien des espaces verts, taille, désherbage, entretien courant des allées.
Ouvertures : portes, fenêtres, volets
Graissage des gonds, charnières et serrures ; petites réparations de vitres et de mastic ; entretien et remplacement de lames cassées sur les volets.
Parties intérieures : murs, sols, plafonds
Rebouchage des petits trous de fixation ; maintien en état de propreté (lessivage, petites reprises de tapisserie) ; entretien courant des revêtements de sol. Le rebouchage des trous laissés par des chevilles concentre à lui seul une bonne part des litiges de fin de bail — nous y consacrons un guide dédié sur les trous, chevilles et fin de bail.
Plomberie et sanitaires
Dégorgement des canalisations ; remplacement des joints, colliers, robinets et flotteurs de chasse d'eau ; entretien courant des appareils sanitaires (évier, baignoire, WC).
Équipements : électricité, électroménager fourni
Remplacement des interrupteurs, prises, fusibles et ampoules ; menues réparations et entretien courant des appareils électroménagers fournis par le bailleur avec le logement (four, plaques, hotte).
Cette liste n'est pas limitative : le décret précise lui-même qu'elle peut s'étendre, par analogie, à des équipements comparables non cités nommément, dès lors qu'ils relèvent du même entretien courant.
Source : Service-Public.fr — Réparations locatives : ce qui est à la charge du locataire
Les exceptions qui priment toujours
Le décret n° 87-712 précise, dès son préambule, que sa liste ne s'applique pas si le besoin de réparation résulte de l'un de ces quatre cas :
- La vétusté : l'usure normale d'un équipement, liée à son âge et à un usage raisonnable. Une chaudière qui tombe en panne après quinze ans d'usage courant ne relève pas d'une négligence du locataire.
- La malfaçon : un défaut d'exécution de travaux réalisés par le propriétaire ou un professionnel qu'il a mandaté.
- Le vice de construction : un défaut originel du bâtiment lui-même — matériaux, structure —, indépendant de tout usage.
- Le cas de force majeure : un événement imprévisible et extérieur, comme une tempête, à l'origine du dommage.
Dans ces quatre cas, même si l'objet abîmé figure dans la liste du décret, la réparation reste à la charge du propriétaire. C'est ce même principe de vétusté qui vient, plus largement, pondérer le montant de toute retenue sur le dépôt de garantie — nous en détaillons le mécanisme complet dans notre guide de la vétusté, et la façon de fixer à l'avance des taux d'abattement par équipement dans une grille de vétusté.
Un objet cité dans le décret n'est pas automatiquement facturable : encore faut-il que le besoin de réparation résulte d'un usage normal, et non de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure.
Réparation locative ≠ dégradation : ne pas confondre
Deux notions distinctes se recoupent souvent, à tort, à l'état des lieux de sortie. La réparation locative non effectuée est un entretien courant que le locataire devait assurer et qu'il n'a pas fait — un joint de robinet non changé, un trou de fixation non rebouché. La dégradation est un dommage anormal, résultant d'un accident, d'une négligence ou d'un mauvais usage, constaté par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Les deux peuvent donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie, mais selon des logiques différentes : la première s'apprécie au regard de la liste du décret et de l'entretien attendu ; la seconde s'apprécie au regard de l'usure normale, dont nous détaillons la frontière exacte dans usure normale ou dégradation. Dans les deux cas, la retenue doit être chiffrée sur facture ou devis, jamais fixée arbitrairement — le mécanisme complet est détaillé dans notre guide sur ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie.
La liste du décret n° 87-712 donne un cadre, pas un blanc-seing : elle ne s'applique que si le besoin de réparation découle d'un usage normal, jamais d'une vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure. Ce guide s'inscrit dans notre dossier complet sur la vétusté et les dégradations.