« Combien va me coûter l'état des lieux ? » La réponse dépend d'un seul facteur : qui le réalise. Fait à l'amiable entre les parties, il est gratuit. Confié à un professionnel, il est facturé — mais la part que le locataire peut payer est strictement plafonnée par la loi, et uniquement à l'entrée. Voici le vrai barème 2026, sans zone grise.
Qui paie quoi : le principe
Deux règles suffisent à comprendre l'essentiel :
- À l'entrée, si l'état des lieux est réalisé par un professionnel, une part peut être mise à la charge du locataire — mais elle est plafonnée, et ne peut jamais dépasser celle payée par le bailleur.
- À la sortie, l'état des lieux ne peut jamais être facturé au locataire. Une clause du bail qui le prévoirait est abusive et réputée non écrite.
Le détail, y compris les cas litigieux, est traité dans qui paie l'état des lieux ?.
La règle la plus souvent violée : l'état des lieux de sortie n'est jamais à la charge du locataire. Si on vous le facture, la somme est contestable — et récupérable.
Le plafond légal : 3,03 € par m²
À l'entrée, la part du locataire est plafonnée au plus petit des deux montants suivants :
- la moitié des honoraires facturés par le professionnel ;
- 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable.
Autrement dit, sur un logement de 50 m², la part locataire ne peut jamais excéder 151,50 € — et sera même inférieure si la moitié des honoraires réels est plus basse.
Source : Service-Public — Frais d'état des lieux facturables au locataire
Ce plafond, et sa revalorisation, sont détaillés dans le plafond des honoraires d'état des lieux. Le calcul selon la surface figure dans le prix de l'état des lieux au m².
L'état des lieux de sortie
Il reste intégralement à la charge du bailleur lorsqu'il fait appel à un professionnel. Ce que cela lui coûte réellement, et les tentatives de facturation illégales, sont traités dans le prix de l'état des lieux de sortie.
L'état des lieux gratuit : l'amiable, et ses limites
Réalisé directement entre bailleur et locataire, l'état des lieux est gratuit et parfaitement légal. Mais un constat bâclé se paie plus tard, au moment de la restitution du dépôt. Les trois pièges de l'amiable — et le seuil à partir duquel un tiers neutre devient rentable — sont exposés dans l'état des lieux gratuit.
Agence, plateforme neutre ou commissaire de justice ?
Trois canaux professionnels, trois logiques de prix et de neutralité :
- L'agence facture des honoraires liés au bail — mais elle est le mandataire du bailleur → prix en agence.
- La plateforme neutre propose un tiers indépendant à prix affiché.
- Le commissaire de justice intervient en cas de désaccord, à tarif réglementé, frais partagés par moitié → état des lieux par commissaire de justice.
Ce dossier fait partie de notre guide complet de l'état des lieux. Voir aussi les clusters entrée et litiges.