Les 3 motifs légaux de retenue
Le propriétaire ne peut prélever une somme sur le dépôt de garantie que pour l'un de ces trois motifs, fixés par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Les réparations locatives non effectuées : l'entretien courant à la charge du locataire, prévu par le bail, qu'il n'a pas réalisé avant son départ.
- Les dégradations prouvées par comparaison des états des lieux : uniquement les différences objectivement constatées entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, et imputables au locataire.
- Les loyers ou charges impayés, y compris le solde d'une régularisation annuelle de charges si le compte du locataire n'est pas soldé à son départ.
Aucun autre motif n'est recevable. Un ménage jugé insuffisant sans dégradation, une « remise en état générale » non détaillée ou des frais d'agence reportés sur le dépôt ne rentrent dans aucune de ces trois cases — ils sont donc illégaux.
Trois motifs, et seulement trois. Un décompte qui invoque une remise en état « générale » ou un forfait « ménage » sans détail par poste est illégal : chaque euro retenu doit correspondre à l'un de ces trois motifs, chiffré individuellement.
Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22
L'obligation de justificatifs chiffrés
Invoquer un motif légal ne suffit pas : encore faut-il le prouver et le chiffrer. Pour chaque somme retenue, le propriétaire doit être en mesure de produire :
- Un devis ou une facture, correspondant précisément à la réparation ou au remplacement nécessaire ;
- L'état des lieux d'entrée et de sortie, pour établir la réalité et la date d'apparition de la dégradation ;
- Le cas échéant, le décompte de charges justifiant l'impayé retenu.
À défaut de ces pièces, la retenue est contestable dans son intégralité — pas seulement dans son montant. Un « forfait nettoyage » sans facture, un devis manifestement surévalué ou une simple mention manuscrite sur l'état des lieux ne suffisent jamais à eux seuls.
Le lien entre justificatif et retenue est direct : plus l'état des lieux de sortie est précis — photos, description pièce par pièce, comparaison systématique avec l'entrée — plus une retenue, si elle est nécessaire, sera incontestable et rapide à traiter pour les deux parties.
Retenue et vétusté : l'usure normale n'est jamais facturable
Toutes les traces d'usage ne sont pas des dégradations. La loi distingue nettement l'usure normale, liée au temps et à un usage raisonnable du logement, de la dégradation, imputable à un défaut d'entretien ou à un mauvais usage du locataire.
La vétusté vient ensuite pondérer le montant même d'une retenue par ailleurs légitime : plus un équipement est ancien, moins son remplacement peut être facturé en totalité au locataire. Une chaudière de quinze ans qui tombe en panne ou une moquette posée depuis dix ans qui se tache présentent une valeur résiduelle faible : la retenue doit en tenir compte, plutôt que de facturer un remplacement à neuf au locataire sortant.
Une grille de vétusté annexée au bail fixe à l'avance un taux d'abattement par catégorie d'équipement (peinture, sol, électroménager). Sans grille, c'est un abattement raisonnable, apprécié au cas par cas, qui doit s'appliquer avant toute retenue.
Source : ANIL — Le dépôt de garantie
Ce qui n'est jamais retenable
Certains postes, quelle que soit leur apparence sur l'état des lieux de sortie, ne peuvent en aucun cas être facturés au locataire :
- L'usure normale du logement : peinture ternie par le temps, moquette tassée par le passage, petites traces de meubles ou trous de fixation raisonnables pour l'accrochage de cadres.
- Les embellissements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne dégradent pas le logement, sauf accord contraire explicite prévu au bail.
- Les réparations qui incombent au propriétaire, au titre de l'entretien normal du logement ou de la vétusté d'un équipement (chaudière en fin de vie, mise aux normes électriques).
Ces trois catégories sortent, par construction, du cadre des trois motifs légaux vus plus haut : elles ne peuvent donc jamais donner lieu à une retenue chiffrée, quel que soit l'état apparent du logement au départ.
La retenue n'est qu'une pièce du dispositif : encore faut-il connaître le plafond du dépôt versé à l'entrée et les délais dans lesquels le solde doit vous être restitué. Si la retenue découle d'une régularisation de charges, consultez notre guide dédié à la régularisation des charges et au dépôt de garantie. Pour la vue d'ensemble, retrouvez notre guide du dépôt de garantie.