État des lieux garage, parking : quelle obligation légale ?

Garage loué seul : pas d'état des lieux imposé… mais un vrai risque

Un garage, un parking ou un box loué indépendamment de tout logement, par un contrat distinct, ne constitue pas un bail d'habitation au sens de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : cette loi ne régit que les locations à usage de résidence principale, et un garage seul n'en est pas une. Ce type de location relève du droit commun du louage, organisé par le Code civil. Aucun texte n'impose donc d'état des lieux contradictoire, même loué au même bailleur que votre logement, dès lors que le garage fait l'objet d'un contrat séparé.

L'absence d'obligation légale ne signifie pas absence de risque. L'article 1731 du Code civil pose une présomption simple : à défaut d'état des lieux, le locataire est réputé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, et doit le restituer tel quel. Une fissure, une tache au sol ou une porte déjà voilée, jamais consignées à l'entrée, peuvent ainsi vous être imputées à la sortie. La présomption se renverse par une preuve contraire — photos datées, témoignage — mais reconstituer cette preuve des années plus tard reste, en pratique, très difficile.

C'est précisément pour échapper à cette présomption qu'un état des lieux, bien que facultatif ici, reste conseillé : rien n'interdit aux deux parties d'en établir un d'un commun accord, par exemple avec un intervenant tiers neutre. Notre guide sur les conséquences d'une absence d'état des lieux détaille le fonctionnement de cette présomption et la façon d'en limiter les effets.

Garage en annexe du logement : le régime du bail d'habitation s'applique

Le régime change dès lors que le garage n'est pas loué à part, mais figure comme annexe dans le même contrat de bail que le logement — la clause « avec garage » intégrée au bail, et non un second contrat signé en parallèle. Le garage est alors absorbé par le régime du logement : c'est le bail d'habitation qui s'applique dans son ensemble.

Concrètement, l'état des lieux contradictoire devient obligatoire, à l'entrée comme à la sortie, en application de l'article 3-2 de la loi de 1989, comme le détaille notre guide sur l'état des lieux obligatoire. Le garage doit être décrit avec la même rigueur qu'une dépendance ordinaire, au même titre que le jardin ou la cave dans notre guide de l'état des lieux d'une maison. Le dépôt de garantie suit lui aussi les règles du bail d'habitation, plafond et délais compris, puisqu'il n'existe qu'un seul contrat.

Seul le critère du contrat compte : un garage loué au même bailleur mais par un acte séparé reste hors du champ de la loi de 1989. À l'inverse, un box loué à titre professionnel bascule dans un troisième régime, celui du bail commercial, où l'état des lieux est obligatoire depuis la loi Pinel : voir notre guide de l'état des lieux d'un local commercial.

Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2

Quoi décrire concrètement, que l'état des lieux soit imposé ou volontaire

Qu'il soit facultatif (garage loué seul) ou obligatoire (annexe d'un bail d'habitation), un état des lieux de garage doit couvrir des points précis, souvent négligés parce qu'ils sortent des trames pensées pour un logement :

• Le sol : nature du revêtement (dalle béton brute, résine, carrelage), présence de fissures, d'affaissements ou de traces d'humidité remontante.
• Les murs et le plafond : fissures, traces d'humidité ou de moisissure, état des enduits et des peintures.
• La porte et sa motorisation éventuelle : ouverture manuelle ou automatisée, bon fonctionnement du mécanisme et des rails, absence de déformation ou d'impact.
• Le badge ou la télécommande : nombre d'exemplaires remis, état de fonctionnement, code du digicode le cas échéant — leur non-restitution en fin de bail a un coût réel de remplacement ou de reprogrammation.
• Le compteur électrique éventuel, si le garage est alimenté (portail motorisé, éclairage) : relevé de l'index à l'entrée comme à la sortie.
• La propreté générale : local vide de tout encombrant, débarrassé des affaires d'un précédent occupant.
• Les traces d'huile ou d'hydrocarbures au sol : point de vigilance fréquent, à localiser et décrire précisément dès l'entrée — c'est l'un des motifs de litige les plus courants à la sortie.

À la sortie : ce qui peut être retenu

Une retenue sur le dépôt de garantie — quand il en existe un — doit correspondre à une dégradation imputable au locataire, prouvée par comparaison entre état des lieux d'entrée et de sortie : porte ou motorisation endommagée par un usage anormal, badges ou télécommandes non restitués, taches d'hydrocarbures nouvelles et manifestement anormales, impact ou fissure sur une structure jusque-là saine. L'usure normale, elle, ne peut jamais être facturée : une légère décoloration de peinture ou l'usure mécanique d'un rail après plusieurs années ne constitue pas une dégradation.

Pour un garage loué seul sans état des lieux d'entrée, l'exercice se complique : faute de point de comparaison, c'est la présomption de l'article 1731 du Code civil qui s'applique, et la charge de prouver que le sinistre préexistait retombe sur le locataire. C'est la meilleure raison d'en établir un dès l'entrée, même hors de toute obligation légale.

Retenez l'essentiel : le régime applicable à un garage dépend du contrat, pas du bien lui-même. Loué seul, il échappe à l'obligation légale d'état des lieux mais expose le locataire à la présomption de l'article 1731 du Code civil ; loué en annexe d'un logement, il suit sans exception le régime du bail d'habitation. Pour resituer ce cas parmi les autres biens aux règles particulières, consultez notre guide des états des lieux par type de bien, et pour la vue d'ensemble du cadre légal, notre guide du cadre légal de l'état des lieux.